名家筆陣：租賃房杯水車薪

另外，上海將堅持留改拆並舉、以保留保護為主，推進城市有機更新，完成40萬平方米中心城區二級舊里以下房屋改造，實施300萬平方米舊住房綜合改造，修繕保護100萬平方米各類里弄房屋。

租賃房僅解決一小部分需求，對新建和商品房價格影響不大。

上海仍有50萬套缺口

早在一七年七月，上海就開始出讓純租賃住房用地，項目建成後均採取「只租不售」模式。根據官方數據，按佔地面積計算，七至十一月出讓的純租賃地塊佔一七年前十一個月住宅供應的15%。如果按照這個節奏，每年能供應6萬套，這是遠遠不夠的。從之前的《上海市住房發展「十三五」規劃》來看，整個周期內將新增租賃住房70萬套。一八至二○年三年累計供應量18萬套，加上一七年末的供應，勉強湊夠20萬套，剩下還有50萬套的缺口需要補。

70萬套新增租賃住房，可能由五種方式共同完成，包括純租賃地塊、公租房、回收整幢、收購散戶房東住房以及與企業定向合作。政府最有優勢的是回收整幢物業，然後進行改造，但會牽扯大量精力進行後續管理和服務。

拉長準買家入市周期

相比之下，與機構定向合作是最快的方法。比如和成熟的房企、租賃平台合作，對方提供房源，或者定制政府需要的租賃項目，政府提供政策優惠或者補貼。

從房天下、鏈家和我愛我家的過往租賃數據來看，租賃供應的加強，更多是讓租住的心態更平和，會讓兩類需求進入市場的周期延長。一是準剛需，比如工作3到5年的年輕人，有購房需求，卻不是非常緊迫，對於當前的租房很滿意。二是有換房改善需求的用戶，但資金並不充足，在換房之前選擇換租，拉長了購買的周期。

租賃住房短期無法到位，到位之後拉長購房者周期，新房和二手房可能繼續維持高位。

地皮難求 二手盤搶手

在住房租賃火熱的同時，上海樓市迎來了新一輪洗牌。一七年大型房企在上海布局後，紛紛發現根本無地可用。一七年下半年共成交21幅「只租不售」的用地，住宅類用地（純宅地、包括宅地的綜合用地）新增供應量（除配套動遷房）僅30幅，規劃用地面積296萬平方米。供應限制後，上海出台的配套政策，包括「招掛復合」及70年產權的「只租不售」用地政策，導致大部分中小開發商更拿不到地。

所以，自去年下半年開始，從成交地塊來看，大部分都是央企、上海國企拿到，民營企業幾乎沒有機會，門檻的提高讓中小地產商在兩到三年內被動撤出上海。

租賃市場大幅入市，擠壓了新房和二手房的生存空間。

房企積極應對上海樓市的變化，大部分拿不到地的房企，為了補充貨源，而轉向布局環上海區域，加大對長三角區域核心城市布局。部分中小房企在上海、環上海、甚至長三角區域很難拿到地，開始轉戰中西部核心城市。

剩下的，開始尋求更多的其他手段布局上海，比如併購二手項目，甚至正在銷售的被限價的新盤，存量物業更新也成為房企布局上海積極考慮的對象。

於是，上海的新房市場成為了一個以置換為主的市場，二手房步入調整期。愈來愈難拿的土地，各路房企將精力投入到二手房，房價進一步緩慢上行，20萬套租賃住房只是解決燃眉之急。既然呆在「北上廣」，就不要指望房價輕易下跌。

葉檀　

復旦大學歷史系博士，內地經濟評論家及財經專欄作家。

作者：葉檀