理財Campus：精明上車 按揭4部曲

Step 1物業估值：低於估價須補差額

買家揀到心水物業後，需先向銀行為物業作出估值，若物業價格為400萬元，但銀行估值為350萬元，則買家在首期及按揭以外，要預備50萬元資金予賣方。

申請按貸要備臨約

其後買家可與賣方簽定臨時買賣合約，如有需要申請按揭貸款服務，需準備臨時買賣合約、入息證明等文件。

完成申請手續，銀行會為有關按揭貸款進行批核。當完成批核，銀行會發出提供貸款通知書，銀行律師亦會準備按揭契約給買家簽署，提取貸款後，整個交易即完成。

Step 2預算首期：樓價400萬內 可借九成

不同售價的物業，其按揭成數各有不同，若樓價在1,000萬元以下，則按揭成數上限為60%（貸款上限為500萬元）。

置業亦可申請按揭保險，以求把按揭成數加大，以首次置業為例，400萬元或以下的物業，連同按揭保險，最多可提供90%按揭；400萬至450萬元的物業，連同按保，貸款額上限為360萬元。至於450萬至600萬元的物業，無論是否首置，也最多提供80%按揭貸款，貸款額上限480萬元。

以一個400萬元的物業為例，首置人士最少支付10%，即40萬元首期，但留意申請九成按保，須為固定受薪人士以及最高供款比率為45%。

首期40萬 印花稅9萬

除了40萬元首期外，亦要計算印花稅、律師費及經紀佣金等費用。若買家為首次置業，400萬元物業的印花稅為9萬元、律師費約8,000至10,000元、經紀佣金佔樓價1%即4萬元。總結而言，首期及前期費用約54萬元，這還未計及水電煤按金、裝修及家具等費用。

Step 3揀選按揭：H按屬主流 留意拆息

現時普遍銀行提供兩種按揭計劃，包括「最優惠利率」即P按，及「香港銀行同業拆息」即H按計劃。

設有鎖息上限

P按又分為大P（5.25厘）及細P（5厘），滙豐、恒生及中銀香港的P屬細P，其他銀行則為大P，無論以細P或大P作基準，一般實際按揭利率亦約2.15厘。

H按多以一個月香港銀行同業拆息為基礎，據經絡按揭資料，現時最優惠的H按計劃為H+1.28厘，因H按會每日浮動，故月月的供款額或有別，近日新股狂熱，就曾把一個月拆息扯高於0.8厘，實際按息升至2.08厘，但H按實際按息多在2厘樓下，故較受按揭人士歡迎。另方面，H按會有鎖息上限，為大P-3.1厘（實際按息現為2.15厘）。

Step 4壓力測試：供款佔入息須低於60%

申請按揭貸款亦需通過「壓力測試」，由銀行評估按揭利率下，申請人能否負擔每月供款。

銀行會以現行P按的實際按息+3厘計算（即5.15厘），計算供款佔入息比率不逾60%。若貸款人敍做六成按揭，則壓測下供款人的月入須至少達21,841元；若敍做九成按揭的話，則壓測下供款人的月入須至少達37,925元。

金管局有此等規定，是避免香港一旦加息，供款人無力還款而招致銀行體系的風險。對供樓人士而言，一旦無力還款，銀行可把其物業變賣，Dream House必變成銀主盤，上車一族要留意貸款風險。