內房板塊股價自上周四開始調整，至周一更出現大幅回調，主要受內地於剛過去周末在8個城市出台樓市調控措施，個別城市更實施限售。
雖然內房板塊在今年大部分時間均處於熱炒的狀態，但我們過去一個多月已經提醒投資者下半年內房是面對較大程度風險，股價長升的現象將隨時逆轉。
首先，地產銷售增速於七月份已開始呈現轉勢，到現時從一二線到三四線城市地產銷售全面轉負。從海通監測的19個三四線城市來看，六月份銷售增速尚在20%，八月增速歸零，九月以來增速是-22%，變幅創一四年以來新低。
此外，由於發展商於上半年的銷售超標已對達至全年銷售目標沒有太大壓力，也容許發展商於下半年的銷售力度減弱。
另外，從行業資金面來分析。在最近幾年支撐地產銷售的主要動力在於居民舉債，一四年以前，中國居民部門每年的新增總貸款（包括公積金貸款）維持在3萬億元（人民幣‧下同）左右，一五年升至4.6萬億元，一六年升至7.1萬億元。一七年上半年，新增總貸款4.3萬億元，同比多增9,300億，同比增速為27%。
進入八月以來，居民部門舉債能力出現了顯著的下降。一方面，監管部門開始嚴查消費貸，八月居民戶新增短期貸款2,165億元，同比新增696億元，同比新增額為二月以來新低。
另一方面，由於人行在金融市場維持高利率，商業銀行在成本壓力下持續上調房貸利率，全國首套房平均利率已經回升至5%以上，八月份的居民戶長期貸款降至4,470億元、同比少增816億元，連續四個月同比負增長。
總體來說，我們認為內房股份（尤其是民企和二、三線）股價上半年表現亮麗，尤其是收到強勁銷售和併購消息支持。不過，部分股份估值已大幅超出基本面，以一些高負債和槓桿的發展商為甚。
由於預期下半年內房大環境較上半年困難下，建議投資者應暫時避開板塊，因調控信號已經釋出，而板塊大部分股份估值於回吐後仍偏高。
海通國際證券投資策略董事 梁冠業（作者為註冊持牌人士，沒有持有有關股份）