理財Campus：投資股樓邊樣值博？

論使費：置業貴逾28倍

買樓使費貴過買股已是共識，但大家有否真正計過多幾多呢？

以200萬元全數買入股票為例，使費包括5,000元經紀佣金（成交額的0.25%）、2,000元政府印花稅（成交額的0.1%）、54元證監會交易徵費（成交額的0.0027%）、100元聯交所交易費（成交額的0.005%）及0.5元聯交所交易系統使費（每宗交易計，僅部分機構收取），總成本為7,154.5元，佔投資額不到0.36%。

200萬炒股使費僅兩千

現時部分證券行更加提供免佣，即可以令股票交易的成本，進一步下降至2,154.5元。

以相同金額投資物業，可當買入500萬元物業的四成首期，成本包括5萬元經紀佣金（成交價的1%）、15萬元印花稅（成交價的3%，適用於首次置業），連同一般1萬元以下律師費，總使費約21萬元。這與買股票的7,154.5元比較，多逾28倍。若投資者屬非首置，要額外多付15萬元印花稅，成本更高。

美聯布少明看好本港樓價下半年可再升逾百分之三。

部分收息股表現

論收益：兩者不相伯仲

無論定期收股息或收租，都可為投資者提供現金流。市場視公用股、房地產投資信託基金（REITs）及銀行股為可長線持有收息。若想進一步分散押注少數股票的風險，則可考慮盈富基金（02800）。

惟大市升至現水平，拉低了股份和交易所買賣基金的息率。截至周一止，盈富基金股息率為2.8%。中電控股（00002）、領展房產基金（00823）、恒生銀行（00011）股息率皆逾3%。有逾5%股息率的包括滙豐控股（00005）、港燈電力投資（02638）等。電能實業（00006）更因派發特別息而令股息率升至9.8%。

物業收租方面，按差餉物業估價署統計不同面積物業的租金回報率，實用面積最細（431方呎以下）的A類單位在今年六月的租金回報率為2.8%（臨時數字），其他面積較大的單位則由2至2.5%不等。按美聯數據，近月全港租金回報率平均仍有近3.7%。

股票派息牽涉除淨

只比較數字，股票息率高於租金回報。惟股票派息牽涉除淨，股價會相應下調，股東或沒有實際利益，甚至要支付金融機構的代收利息費。部分股份如內銀股習慣一年派一次息、中電一年派息四次，且股份派息未必相同，需要每月穩定現金流的投資者要注意。

靠物業收租，好處是沒有除淨，月月都有正現金流。若供樓亦可向稅局申請居所貸款利息扣減，上限為15個課稅年度。惟租不出、維修費、差餉等會減低租金回報，故「阿股」和「阿樓」在收益層面上各有好處。

論潛力：港股看高一線

今年內升逾兩成的恒生指數從高位滑落，距離接近32,000點的歷史高位仍有一大段距離。另一邊廂，二手代理樓價指數同期升近一成，屢創新高。你話「阿股」上升潛力大啲，他卻可話「阿樓」沒有阻力位，潛在上望空間冇得計。專家們對兩項資產後市走勢同樣各有看法。

布少明估樓價再升

美聯物業住宅部行政總裁布少明指，仍然看好香港中長期樓價，是相對穩健和回報較高投資，過去十年升幅亦領先港股。他料樓市下半年會再升3至4%，當中看好小型物業和超級豪宅可跑贏大市，「中型物業受累按揭成數限制了升幅，相反400幾方呎或以下的細單位在剛性需求推動下受市場歡迎，料細價樓較多的屋苑，如嘉湖山莊、沙田第一城、荃灣中心、淘大花園及德福花園仍會跑贏。」

林一鳴：恒指未見頂

惟資深財經專家林一鳴稱，過往支撐香港樓市的低息環境、單位供應少、環球量寬三個因素將慢慢消失，香港樓價「差唔多到頂」，收租不夠3厘亦不吸引。相反，現時港股已踏入牛市三期階段，暫時未有任何見頂迹象，縱使地緣政治危機升級令股市大跌，目前亦未是減持時候。因此，他料港股升值潛力勝過港樓。