置熱話題：銀主筍盤 尋寶有計

環亞物業拍賣董事總經理兼拍賣師曾傑俊表示，現時拍賣市場上的住宅銀主盤，以單幢舊樓及唐樓的盤源最多，佔市場放盤量約八成，普遍樓齡介乎三十至四十年，惟一般單位實用面積三、四百方呎，加上樓價不斷上揚，樓價多數在400萬元以上。

瞄準舊區搵400萬樓

對於要借足九成按揭才可上車的人士，在市區只能放眼深水埗、長沙灣及觀塘等舊區銀主盤，現時仍有小量低過400萬元入市選擇，首期「掹掹緊」的人士不妨留意。

觀塘等舊區的銀主盤，仍有小量低過400萬元入市選擇。	近月銀主盤成交	天頌苑

曾傑俊續表示，要數現時銀主盤源增長得最快的住宅物業類型，非洋房莫屬，市場上銀主盤源有約六至八個，較幾年前多逾倍，例如早前銀主推出拍賣的上水歌賦嶺一幢洋房。

他解釋，洋房銀主盤源增加，部分原因是人民幣貶值，令一些在內地做生意的人士「蝕匯價」，出現周轉問題，最終連其洋房物業也淪為銀主盤推出市場拍賣。

這類銀主放盤不乏一些樓齡較新的洋房物業，主要分布新界區，對住開分層單位、想「升呢」住洋房的換樓客有一定吸引力。

做足功課免亂追價

他提醒買家，若這些物業仍有一手貨在市場發售，與銀主盤比較樓價時，謹記扣除發展商提供樓價一至兩成的回贈優惠，以反映真正價值。

近年居屋亦不乏銀主盤，曾氏指，不時有居屋業主向財務公司抵押物業借貸，最後無力償還而被沒收單位推出拍賣，鍾情居屋的買家不妨多留意行情。至於大型屋苑則因市場承接力強，他不諱言透過拍賣推出的銀主盤不多。

美聯物業測量師行董事林子彬指，銀主拍賣好處是出售物業意欲較強，開價較不少心雄亂開價的二手業主實在，但要留意最後拍出價未必一定低於市價，拍賣前最好做足功課了解物業市場價，以免亂追價得不償失。

住宅盤源少 難再現劈價潮

美聯林子彬表示，近年銀主放盤供應平穩，估計現時市場上透過地產代理及拍賣行放售的銀主盤有約一百一十至一百二十伙，其中住宅物業佔不足一百伙，與○三年樓市最低潮時約四千餘伙相比，現時放盤量僅佔約百分之二至三，市況健康；除非未來環球經濟大逆轉，否則當年斷供潮下，銀主盤暴增劈價場面難再重現。

他又認為，銀主盤比例低企，除了樓市升勢持續之外，亦與金管局加強對按揭貸款的監管不無關係，隨着近年不斷提高按揭門檻，有助增加信貸質量，所以現時淪為銀主盤的主要原因，源於借貸人自己理財不善，多過經濟大環境轉差。

不過，銀主盤後市仍然有隱憂，林子彬指出，近年豪宅買家分散，客源來自本地甚至內地，加上豪宅樓價升幅細甚至橫行，故因無力供款而淪為銀主盤的機會較細價樓高，現時二千萬元以上的銀主放盤增至約二十個，佔整體住宅銀主盤源的兩成，惟相比二手市場放盤仍屬低水平。

倘經濟轉差 風險增

環亞物業曾傑俊指，雖然金管局頻推按揭辣招，收緊樓宇按揭門檻，令置業難度大增，但部分發展商為促銷新盤，夥拍財務機構提供高成數按揭，讓買家以較少首期置業，一旦經濟轉差，樓價下滑，這類物業有資不抵債、最終淪為銀主盤的風險。

同時，有業內人士認為，買家入市前應量力而為，因應自己的財務狀況作出適當的融資安排，切勿過度借貸，減低經濟逆轉變「負資產」機會。

低市價成交驟增 天頌苑平30%

雖然今年樓價高處不勝寒，二手市場破頂成交不絕，但綜合地產代理及拍賣行的資料，近月銀主盤市場仍然不乏低價成交，其中天水圍居屋天頌苑O座低層一個「十一按」銀主盤，五月以第二市場價216萬元售出，較開價僅高出6萬元，相比三月時以300萬元售出的同類單位做價，低近30%。

大埔居屋新興花園4座中層戶，實用面積約426方呎，五月以324萬元拍出，低市價約10%；同場拍賣的青衣居屋青華苑D座低層，自由市場價開價398萬元，最終以423萬元售出，仍低市價10%。此外，元朗爾巒首個銀主盤於五月時推出拍賣，單位實用面積877方呎，最終以830萬元拍出，雖然較開價高約13%，但仍低於市場對上址估價。

屯門青麗灣別墅單號屋六月底以底價1,630萬元拍出，別墅實用面積1,326方呎，連1,270方呎花園、495方呎平台及兩個車位，實用呎價12,293元。據悉，成交價低市價約23%。

天匯呎價返八年前

豪宅方面，今年最矚目不得不提亞洲分層住宅呎價樓王的西半山天匯，首個銀主盤連一個車位於三月透過拍賣以1.083億元售出，雖然較開價搶高逾一成，但拍賣官指成交價低市價約10至15%，呎價返回○九年水平。

入市前宜諮詢律師

銀主盤予人樓價較筍的感覺，但買家若然掉以輕心，一不留神隨時得不償失。以下是買銀主盤不可不知的幾件事，置業人士不妨留意。

利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣指，銀主盤指供款人因債務問題無能力供款，其物業被銀行收數出售，因整個過程屬法律程序，由入稟法院到出售約需一年，當中可能涉及日久失修或資不抵債，而且前業主因欠債被收樓，有機會導致街外的欠債找上門而惹上麻煩。因此，有興趣的準買家必須留意相關條款，諮詢專業意見，或在律師協助下把相關文件集齊及檢查清楚，以免招致不必要的損失。

環亞物業曾傑俊指，雖然銀主盤不時出現筍盤，但買家拍賣前最好先多了解行情，以心儀物業的最新成交價及銀行估價作出價參考，切忌因競投氣氛佳而盲目追價。另外，有些買家不介意購入「凶宅」同層的單位居住，但要留意非每間銀行為買家提供按揭安排，故宜向多間銀行查詢，減低失預算機會。

先實地視察單位內籠

美聯林子彬表示，借貸人斷供到物業被銀行充公再放售經一段頗長的時間，單位內籠難免殘舊，拍賣前宜實地睇樓視察單位內籠，搞清楚物業狀況才決定是否出價競投。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚指，銀主盤買賣跟正常交易分別不大，但謹記要了解單位有沒有管理費及其他雜費欠找數，亦釐清維修權責誰屬，否則新業主可能要「上身」，後果可大可小。