理財Campus：職場自由人 買樓有「供」略

地產經紀、保險經紀、的士或Uber司機，甚至Youtuber等，即歸納為非固定收入人士，申請物業按揭貸款門檻會更高。中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱，非固定受薪的首次置業人士，連同按保只可做最高八成按揭。假設你需購置350萬元的物業，首期需繳70萬元，較固定受薪人士多一倍，還未計其他開支，包括78,750元印花稅、數千元樓宇買賣律師費及1%代理佣金（新盤不用）等。

最高按揭僅得八成

無論樓按申請人有沒有固定收入，銀行都會審查其信貸紀錄，而申請人亦需通過壓力測試。據經絡按揭資料，在現時的按揭利率下，每月總供款佔入息比率不逾50%，若申請九成按揭保險，則相關比率不逾45%。另要符合壓力測試要求，現行壓測以P按（現為2.15%）加3厘，即共5.15%利息計算，每月入息比率不逾60%。

事實上，有固定收入的首置人士，購買400萬元以下的物業可申請九成按揭（連同按保）；物業價格在400萬元以上至450萬元以下，按揭成數為八至九成，貸款上限則為360萬元；450萬以上物業的劃一最高按揭成數為八成。惟非固定入息人士的最高可做的按揭成數，劃一只有八成。

此外，購置350萬元的物業，貸款額280萬元，假設銀行提供物業貸款之按揭息率為H+1.37%，H（香港銀行同業拆息HIBOR）為0.44%，實質供款利率為1.81%，還款年期為二十五年，每月供款為11,829元（連同按保保費）。那麼，申請人月入就不能少於28,244元。

須備半年薪金證明

供樓壓力來自每月定期供款，而非更高按揭息率。按計劃執行董事王永偉稱，銀行若接受你的樓按申請，不論任何工種的貸款者，均可享劃一按揭息率。唯一例外是你沒有良好信貸紀錄，如曾申請破產或債務重組等，按揭息率或會被調高。

若新做按揭，申請人需提供物業買賣合約、香港身份證副本、住址證明及工作及入息證明，包括最近年度之薪俸稅單、最近三個月薪金入帳銀行紀錄、最近三個月之糧單、現職證明如僱主證明書或卡片等。如屬非固定收入人士，一般須提供六個月薪金證明。

銀行對各個非固定收入行業的平均月薪會有初步了解，例如會假設的士司機平均月入為一萬至二萬元。在審批樓按時，便會比較申請人過去三至六個月的平均月入與行業月薪水平，再作合理薪酬及供款能力評估。王美鳳稱，例如的士司機可提供租車紀錄及的士職業牌，地盤炒散可提供判頭給予的工作單據。

地產經紀審批更嚴

惟地產經紀的樓按審批程序一般較其他工種繁複。她指，地產業對樓市升跌尤其敏感，故市道差時，如在金融海嘯或沙士期間，樓市吹淡風，銀行都不願向他們批出貸款。相反，保險業就少有好淡市之分，市場對保險產品需求平穩，故保險從業員收入不會太受外來因素影響。