理財Campus：內地物管股明日之「升」？

綠城服務：盈利力強

華富嘉洛證券期貨投資部副總裁潘彥銘（Thomas）說，綠城服務（02869）是物業服務板塊的龍頭股，背靠綠城中國（03900），可供管理的物業將見持續增加。近年，綠城服務積極拓展園區服務，如物業維修保養、家政服務等。截至去年園區服務收入4.84億元人民幣，佔總收入13%，按年升74.8%。

拓新市場吸高端客

再者，綠城服務在去年尾開始嘗試進入教育市場，在其管理的社區開辦日間託管中心，他相信，其高端客群消費力強，託管服務需求大，會為公司帶來盈利增長動力。

三大物業管理股比較

華富嘉洛潘彥銘料，綠城服務管理的物業將持續增加。（黃知樂攝）

綠城服務去年收入及純利均較中海物業（02669）及彩生活（01778）高，其收入及純利為37.2億及2.86億元人民幣，按年升27.5%及44.3%。中海物業收入25.6億及純利2.26億港元，按年升0.75%及93.3%。彩生活收入13.4億及純利1.88億元人民幣，按年升62.2%及11.5%。

大媽至愛 半年飆62%

綠城服務為大媽愛股，尤其上月多天位列港股通（深）的十大成交內，如六月廿二日北水淨買入近9,000萬元，為港股通（深）成交額排行第四，其股價在上半年飆升62.7%，中海物業同期升14.3%，彩生活則跌18.61%。綠城服務的市值亦較大，近110億元。

潘彥銘說，綠城服務雖則市盈率（PE）較同行高，預測PE逾25倍，中海物業及彩生活則同逾17倍，但反而顯示市場給予綠城服務高估值，較值得投資者買入。

中海物業：母企「關照」

專業投資者及暢銷書《現金流為王》作者Starman稱，衡量公司管理物業盤源是否源源不絕，就要了解其正合作的發展商之土地儲備、未來五年發展項目數量，從而預測旗下物業服務公司將接管的盤源、管理物業面積增幅，以至收入。若有發展商「關照」，就更事半功倍。

客戶多 物業類型廣

事實上，中海物業隸屬於中國建築工程總公司旗下中國海外集團。而且，中國海外集團早前宣布斥超過300億元人民幣收購中信股份（00267）旗下的住宅地產業務，涉及大約3,155萬方米的土地。

截至去年底，中國海外擁有土地儲備總面積為5,677萬方米，待售物業面積為286萬方米，成本為518.3億港元。

中海物業在管物業類型包括住宅社區、商用物業和政府物業等，在管面積為0.94億方米。潘彥銘指出，近1億方米（1方米=10.76方呎），即10億方呎，假若每戶佔一千方呎，保守估計它正在管理100萬戶。

彩生活：管理樓面最多

彩生活由花樣年控股（01777）分拆，主營住宅物業管理。比較在管面積，彩生活則勝人一籌，截至去年底的在管面積為3.57億方米，明顯跑贏同業，按年升17.8%；另外顧問服務合約安排管理總面積為3,800萬方米，按年增逾1倍。

服務項目達3175個

彩生活去年更與其他物業管理公司於合作平台服務擴展業務，在管面積新增1.24億方米。整體在管項目飆升至3,175個，分布內地多個城市及新加坡。

綠城服務截至去年底在管面積為1.05億方米，較二○一五年增加27.1%，在管項目達809個，主要分布於大杭州及長江三角區。中海物業在管面積為0.94億方米，按年升13.1%；在管項目達470個，跨越中國、內地、香港及澳門，包括位處粉錦公路的豪宅歌賦嶺。