香港樓價貴,更有報告指首季樓價升幅冠絕全球,可想而知今時今日400萬元內Budget上車談何容易?不過,有心揀的話並非真的沒有選擇,瞄準二線地區葵涌一些老牌私人屋苑,最平350萬元就有個廳房俱全兼有獨立廚房的兩房居所,借足九成按揭的話,首期四十萬元內即可上車,月供只需一萬餘元,小家庭絕對有得諗。
葵涌是細價樓集中地,尤其地勢較高的和宜合道一帶,離港鐵站較遠,加上鄰近工業區未必人人Like,向來被上車客忽視,樓價升勢不及一線上車地區。
特別是現時許多一線區上車盤愈來愈不價「細」,即使四球內Budget上到車,分分鐘只買到「一眼見晒」的開放式迷你戶,明顯難以滿足家庭客的置業需求。
相比起來,放眼葵涌和宜合道的一些老牌上車屋苑是個不錯的選擇,主要提供兩房居所,勝在有廳有房,且有獨立廚房可用,傳統住家Feel十足,小家庭「逼逼哋」都夠住。
地產代理指,去年暑假這帶不乏三球內上車選擇,惟隨着樓價跟隨大市升不停,現時入場價已衝上「三字頭」,個別更直逼四球,但樓價升勢仍落後一線區,加上可借足九成按揭,首期不足40萬元,月供一萬餘元有個安樂窩,仍是實際用家不錯的入市之選。
若想「平平哋」上車,首選寶星中心,規模較大,設有商場及泳池,現時兩房戶350萬元起可上車。想住大一點的話可揀旁邊的葵星中心,供應尺碼較大的兩房戶,實用率高,相對住得舒適,現時最低消費380萬元,較去年暑假升逾一成。
傳統上四百萬元內的細價樓被置業者定義為上車的分界線,主要因為可借九成按揭,付樓價一成首期即可做業主,迎合首期「掹掹緊」的上車客。究竟申請人的家庭月入要多少才成功獲批九成按揭?還要符合哪些條件呢?
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示,香港按揭證券有限公司(HKMC)對申請高成數按揭的規範甚多,要成功獲批九成按揭,申請人必須是首次置業人士,有固定收入,亦要符合供款與入息比率及壓力測試的合格要求,如供款佔入息比率少於百分之四十五;壓力測試後亦要少於百分之五十五才符合條件成功獲批。
她續說,以葵星中心樓價三百八十萬元的入門盤為例,借九成按揭的話,連按揭保費總貸款額約近三百五十七萬元,假設供款年期為三十年,按揭息率為二點二五厘,連保費每月供款為一萬三千六百餘元,若要通過壓力測試,申請人的總收入必須要有三萬五千八百餘元以上。
至於寶星中心一個三百五十萬元單位,以九成按揭及相同條款計算,連按揭保費總貸款額約為三百二十八萬餘元,通過壓測的最低家庭收入約三萬三千元,連保費每月供款一萬二千五百餘元。
黃詠欣續說,坊間另有兩間公司有提供高成數按揭,雖然他們必須跟隨金管局的規範,但在批核時有一些細節可能會有些差異,申請人可透過銀行向這些公司提出高成數按揭申請。
想住得鬆動一點,不妨諗諗葵星中心,提供尺碼大過寶星中心入門盤的兩房單位,最煞食是實用率高逾八成,內籠好用,至啱實用至上的家庭客,現時380萬元可做業主,實用呎價一萬元多少少有交易,平過一線地區上車盤多多聲。
葵星中心樓齡36年,坐落青山公路葵涌段及和宜合道交界,前臨工廠區,另一邊對正寶星中心。屋苑只有兩座大廈,提供384個單位,其中A座入口設於和宜合道,住戶出入較B座方便,故該座單位向來有較多捧場客。屋苑規模較細,康樂設施欠奉,僅基座有小商場,惟離石籬商場不遠,滿足日常購物所需。
屋苑另一煞食賣點是單位開則佳,入門兩房戶實用率82%,而且尺碼較大,最細實用面積360餘方呎,比寶星中心單位見使得多,小家庭住得舒適。這類單位採呂字廳設計,廳堂不設窗台,用盡室內空間。至於兩個房間採眼鏡房設計,地方較寶星中心入門盤闊落,迎合小家庭需要。
中原黃政遠表示,葵星中心單位尺碼較寶星中心入場盤大,樓價向來較高,惟現時仍有一至兩個放盤叫價平過四球,最平單位為A座一個兩房戶,叫價380萬元,以單位實用面積369方呎計,呎價一萬元多少少;該單位交吉放售,借到九成按揭。代理指,近期屋苑同座有高層同類單位以400萬元售出。
提起葵涌一帶最多四球內平價盤的上車屋苑,不得不提寶星中心,是這帶少有較具規模的私人屋苑,主要提供迷你兩房單位,勝在樓價親民,現時最平350萬元可做業主,平通葵涌一帶兩房上車盤。
落成32年的寶星中心坐落和宜合道的內街,4座大廈提供968伙。屋苑早年曾進行翻新,保養得宜,加上設有區內少有的室外泳池,周邊設施比葵星中心略勝一籌。另屋苑地下有小商場。
交通方面,雖然屋苑位置吊腳,住戶要駁程車往港鐵葵芳站或葵興站轉乘港鐵,但可幸附近有小巴及巴士站,住戶外出交通選擇算多。
寶星中心主攻兩房單位,採眼鏡房設計,廳房頗迷你,最細實用面積只有280餘方呎,有獨立廚房,小家庭「逼逼哋」都夠住。這類單位較失色的是實用率偏低,只近七成,而且廳房均設有大窗台,令實用性大打折扣,擺位考心思。
美聯麥列東指,去年暑假屋苑仍有三球內放盤,但現時已衝上「三字頭」,目前四球內放盤約有五個,已屬葵涌一帶四球內放盤最多的私樓,對Budget不多的上車客以至小家庭有一定吸引力。
他續說,現時入門盤為A座一個兩房單位,實用面積282方呎,叫價350萬元,平絕同區兩房上車盤,入場價較去年暑假漲16%;該單位目前交吉放售,可以借九成按揭,首期35萬元便可上車。近期有相若尺碼的低層戶以348萬元易手。