名家筆陣：內房炒作無關資產配置

國務院四月一日宣布設立雄安新區，令名不見經傳、發展落後的小縣城房價立即暴漲，有一個樓盤房價當晚報出每平米3萬元的價格，創下有史以來漲幅最大、漲速最快的世界紀錄。

居民過度用槓桿

四月二日當地政府立即出台了強力禁止炒房令，宣布立即停止一切住房銷售交易、在建的房子一律停工、二手仲介全部停業等。可以說，雄安新區的橫空出世引發該地區的房地產市場爆炒，創了歷史紀錄。同樣雄安地區完全禁建、禁買賣的措施，也把房地產調控政策推到最極致。

政府的房地產市場調控政策愈是要遏制房價上漲，房價愈飛快上漲，房地產市場泡沫愈吹愈大。有人說，原因是央行發行貨幣過多所致。但實際上，市場流動性快速增長，是因央行寬鬆貨幣政策下，居民過度負債。過去兩年內地銀行體系新增貸款高達40%，居民債務佔GDP比重暴增到去年底的40.5%。也就是說，居民爆炒住房，並非是其資產配置到房地產，而是許多居民過度使用銀行槓桿。

也有人認為，房價上漲是因住房供不應求。住房需求如果是投資需求，在融資成本低、貸款容易獲得、融資槓桿高，及投資者預期房價上漲的情況下，住房投資需求可無限大，生產最多的住房都是無法滿足這種需求。居民湧入房地產市場，與其資產配置無關，而是每人都希望一夜暴富。

也有人認為中國人的投資就是看重房子，其實核心的問題是近來調控政策沒有回到「房子是住的，不是用來炒的」這個基本定位上。各地方政府出台的房地產調控政策，表示這些房地產調控政策既要不能讓房價再瘋狂上漲，也不能讓房價大起大落，並實行所謂的房地產市場調控的「因城施策」。

需防止房價急跌

房地產調控政策明確向市場發出的信號是：一、去年房價瘋狂上漲的城市，出台調控政策的目的是控制房價不能再上漲，也要控制房價不下跌；二、去年房價沒有瘋狂上漲的城市，在當地房價沒有瘋狂上漲前，當地政府不會調控，亦即政府默許這些城市的房價上漲；三、調控目標是不能讓房價快速下跌，所以不能用最簡單有效的經濟槓桿來遏制房地產泡沫，而只是虛張聲勢地用行政工具。

總之，在當前的這種房地產市場調控目標下，要對當前中國房地產市場重新定位，即回到「房子是用來住，不是用來炒」的基點上，根本不可能。如果內地居民明白調控的意圖，他們豈能不千方百計地湧入房地產市場？內地房地產市場瘋狂炒作怎會停止？內地許多地方的房價豈能不瘋狂上漲？這些都與居民資產如何配置無關，有關的是地方政府給市場的預期是房價不會下跌。

易憲容

青島大學經濟學院教授，當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者：易憲容