投資動向：中資幫手地產股起動

上周美國聯儲局一如預期加息，而全年將加息三至四次。香港供樓成本在回升之中，本來對資產價格不利，但在人民幣貶值潮下，中資蜂擁南下天價搶地，令加息的負面衝擊大大減低。麵粉價愈搶愈貴，本身坐擁龐大土地儲備的香港地產股，相信可以由資產重估潮中得益。

麵粉價愈搶愈貴，地產股有重估潛力。

近年，中資轉戰香港房地產市場愈見進取，由九龍東啟德地皮招標土地呎價不斷刷新紀錄新高，香港人不太熟悉的海航系在短短五個月內，合共斥資272億元連環掃入啟德四幅住宅用地，成為東九龍大地主。較早前鴨脷洲地皮也在中資天價追捧下，炮製出港島區新地王。中資的進取態度，與計過度過、入標價滴水不漏的本地發展商有着明顯分野。

用瘋價搶地結果難料

溫故知新，中國海外（00688）是較早在香港市場搶灘的中資企業。一三年以平均呎價逾5,000元，一口氣囊括兩幅由政府批出的啟德發展區「港人港地」，出價緊貼當時估值上限。今日以區內樓價比較，項目當然獲利甚豐。世上沒有預知未來的水晶球，到底英雄造時勢抑或時勢造英雄，惟有等歷史話畀我哋知。

近日中資瘋狂高價搶奪的地皮，預期最快要一九年甚至二○年才推出市場，到時樓市冷暖沒人知道，借用股神巴菲特金句：「水退時，大家自然知道誰在裸泳。」

香港奉行自由經濟，資金可以隨時自由進出，只要手頭銀彈充裕，無論是華資、中資與外資，都有機會在香港樓市這片英雄地上逐鹿。就短線而言，麵粉價高，市場自然對麵包價向好存有幻想，對樓市產生輻射作用。本地薑縱使無法在賣地場上奪魁，可是本身坐擁數以百萬甚至上千萬平方呎的土儲及農地，資產價值有重估可能，也都有利股價向上。

本地五大發展商

20年恒生地產分類指數市帳率

五大發展商土儲豐厚

所謂唔係猛龍唔過江，近期中資一幅一幅囊括天價地皮，可是與根深柢固的香港發展商，壟斷可供發展土地供應的現實相比，短期衝擊仍有限。由年報中顯示，本地五大發展商，新鴻基地產（00016）、長實地產（01113）、恒基地產（00012）、新世界地產（00017）及信和置業（00083），分別在港擁有1,990萬平方呎、753萬平方呎、1,430萬平方呎、900萬平方呎及1,410萬平方呎可供發展土地儲備。

五大發展商手頭擁超過6,000萬平方呎的土儲，對比近三年中資掃入大約七百多萬平方呎土地相比，港資依舊是本地樓市的最大玩家，難怪有本地發展商豪言，先給中資癲標吸飽再算。

更甚是，本地發展商手上還有數以千萬方呎的農地，只要完成補地價，便可作為住宅發展之用。如恒地手頭農地就達4,520萬平方呎，新地及新世界亦分別有3,000萬及1,760萬平方呎的農地儲備。隨着新界北新樓盤呎也由四位進入五位數，這些農地的發展價值，顯然未充分反映在落後的地產股身上。

市場預期，今年美國全年有三至四次的加息機會，按揭利率上調，基本已在市場預期之內。上周聯儲局會後聲明並沒有預期中的鷹派傾向，美國總統特朗普要復興本土經濟，把企業職位帶回美國國境之內，要美國跨國大企業高層增加投資，除稅務優惠外，一個相對寬鬆的利率環境自不可少，是預期美國未來加息有序，不會過於急進的主因。

事實上，上周加息消息塵埃落定後，利率敏感的地產股紛紛有追落後的現象，在市場預期六月再度加息前，相信地產股有機會持續轉強。