理財Campus：學識4招夠膽買凶宅

點定義？睇死亡證判斷起底

中國人講究意頭，丟空了的住宅不叫空宅，而是叫「吉宅」；同樣道理，行內人也不叫凶宅作「凶宅」，而是美其名叫「事故單位」。

事實上，凶宅定義不一。於九十年代起便購買凶宅的伍冠流現時坐擁至少七個凶宅，連他亦表示，甚麼是凶宅根本講不清，但有兩類單位絕不沾手。

伍冠流早年買入的一個事故單位（圖），竟獲承做七成按揭。（袁志豪攝）

伍冠流（袁志豪攝）

「發生過謀殺案嘅我唔會買，死得太肉酸都唔會買。」他並不是因為畏懼鬼神，反而是「客人至上」。他指，「你要企喺用家角度諗吓，最緊要用家住得舒服。」

影響敍做按揭成數

為驗證是否凶宅，有一種方法相對「客觀」，便是查看死亡證，若單位發生「事故」，當事人未必在單位內喪命，反而可能於送院途中或於醫院身故，死亡證上列出的死亡地點，便不屬該單位，換言之，某程度上該單位不算是凶宅。

伍冠流表示，查清楚死亡證不但可讓住戶心安理得，而且有機會向銀行敍做較高成數按揭。

點買賣？代理或拍賣行放盤

買凶宅分兩種途徑，第一種與買賣二手樓無異，單位由業主持有，經由地產代理協助買賣，須與業主直接講價還價；若該凶宅屬銀主盤，業權是銀行持有，則經由拍賣行買賣。

有價有市 折讓率減

伍冠流表示，以前拍賣凶宅的多是專業投資者，人數不多，拍賣價多見市價五折、六折，他自己的底線是五折，若價位不到，會保留彈藥留待下次再進攻。惟他亦嘆息，今時不同往日，這類單位現時拍賣叫價最多只見市價八、九折，計及15%辣稅，買家隨時得不償失。

此外，香港樓價飛升，二手市場的凶宅因打折出售，加上當下年輕人百無禁忌，現今可謂有價有市，惟透過地產代理購買凶宅並非易事。這位資深投資者屈指一算，原來對上一次買凶宅已是四年前。

回報高？可達十厘 衡量風險

一二年時，伍冠流以市價六折、即282萬元買入沙田第一城一個三房單位，實用面積515方呎。當時他取得事主的死亡證，證明並非於單位內喪命，最後竟可獲銀行承做七成按揭，毋須一炮過支付整筆款項。

租客多為外籍人士

記者親身到此單位，該盤現以1.65萬元放租，比市價低一成，估計年租金回報約7厘。他稱，「至少要便宜一成，如果唔係冇人肯租。」他指，持有的凶宅單位多租予外籍人士，指他們多數不介意。

現時他亦將單位以620萬元放售，有買家還價至580萬元，他亦耍手擰頭不肯賣。事實上，同類非事故單位售約650萬元。買賣凶宅超過20年，伍冠流亦坦承，凶宅未必一定有高回報，當中亦有風險，回報由4至10厘以上皆有，投資者須自行注意風險。

點裝修？光猛為上 切忌陰沉

「最緊要光猛，唔好陰陰沉沉。」伍冠流稱，投資凶宅，光線最緊要，須留意單位採光，即使單位外走廊亦切忌陰沉，故在裝修時，牆身多漆上奶黃色、奶白色，營造溫暖感覺。「白色係死人顏色，盡量避免用。」「地板我多數鍾意用瓷磚」正以為有特別原因，他笑言，「純粹冇咁易刮花。」