名家筆陣：內企高價搶港地底蘊

筆者不相信計錯數的說法。內地發展商過去十年趁內地樓市急速發展，已壯大起來，有些規模比本地發展商更過之而無不及，其中可謂人才濟濟，各式各樣的專業人士也有。

刺激買家追價置業

他們南下進軍香港地產市場，必定做足市場調研，有的更聘用香港專業人士或機構，在入標前提供發展設計、建築成本、市場定位、未來售價分析等意見。參考專業意見後，最終出價多少便由發展商因應自己集團對後市和利潤空間的看法而決定。

啟德新發展區為市區內極罕見的大規模發展區，區內規劃按現代優質城市設計，而且部分地塊可享永遠維港海景，未來區內發展成熟時，樓價應可跑贏九龍區大市，情況跟當年九龍站上蓋住宅樓盤一樣。發展商看好未來區內樓市，投地時出手必定會更進取。

在內地一線城市的土地拍賣會中，拍賣得出的樓面地價高於鄰近現樓呎價時有所聞。內地樓市自市場改革後年資尚短，市民已置業比例甚低，樓市仍有許多發展空間。

不少內地發展商相信地價可帶動樓價的理論，估計拍賣土地以超高價成交，市民便相信未來樓市必急升，故他們會追價入市，地價會帶動樓價上升，發展商未來賣樓時仍可有相當利潤。

同行被迫跟價競投

這招在內地主要城市有不少成功例子。香港樓市較成熟，樓價亦處高水平，地價帶動樓價即使會實現，效果會不會不及內地城市那麼強烈，大家多等幾年便知答案。惟從啟德發展區內樓盤的最新開盤呎價來看，樓價已被地皮的高價成交帶動上升。

發展商看好後市，高價投地，但若在短時間內，附近地皮以較低價格成交，高價投地的發展商在銀行貸款估值時可能出現困難，因估價師面對兩個一高一低的成交案例，多會倚重相對較貼近大市的較低成交價案例，銀行貸款一般採用成交金額或估值金額中的較低者，若估值不足，發展商便要提供更多資金。

增供應解根源問題

另外，若估值明顯低於購入價，核數師可要求發展商為資產減值作撥備，撥備又要當經營虧損，則對全年業績有影響。故發展商以差不多價格買入鄰近地皮有其道理。

政府多次出招，樓價仍居高不下，主因大家預期土地供應不足，樓價易升難跌。要徹底解決高樓價問題，必須從增加供應入手。如何執行就要看政府智慧。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為香港測量師學會資深會員、英國皇家特許測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。

作者：陳超國