環球置業生活：日本雙城樓收租「置」醒

許多港人對宜居城市的住宅情有獨鍾，全因優質的居住環境及蓬勃的經濟發展，往往吸引世界各地人士聚居及升學，成為撐起當地樓市及租務市場的一大動力，買樓收租有穩定回報之餘，更有可觀升值潛力。

東京大阪亞洲最宜居

東京及大阪作為日本兩大城市，向來是物業投資者的寵兒，早前出爐的全球宜居城市排行榜，在安定性、醫療衞生、文化與環境、教育和基礎設施等五大評分準則中脫穎而出，位列亞洲宜居城市首兩位，其中東京更連續登上亞洲最宜居城市寶座，而近年冒起的收租熱點大阪，今次跟隨東京之後位列次席，可見得到認同奠定地位。

日本首都東京為國際大都會，住宅價格近年重拾升軌。	大阪為日本主要城市之一，投資潛力不容忽視。	東京住宅樓價指數

JP Housing日本不動產董事總經理李翰斌表示，很多人低估日本的經濟實力，但其實近年GDP持續增長，失業率創20年新低，帶動當地樓市走出谷底，例如一線城市東京及大阪近年重拾升軌，每年樓價穩步上揚，估計受惠二○二○年東京奧運效應，加上移民政策及大量海外資金湧進日本避險所帶動，這兩大宜居城市樓市前景更亮麗，買樓收租看高一線。

京都、大阪、神戶樓價指數	每百日圓兌港元走勢	日本近年GDP變幅

專吼細單位攻上班族

李翰斌續說，雖然近年東京、大阪樓價升勢持續，但相比高企的香港樓價仍屬低水，加上近年日圓走勢轉弱，入市更抵。他建議，想小本投資、穩收6厘租金回報的收租投資者，不妨向面積約200餘方呎、樓齡20至30年內的開放式或一房分層公寓埋手，外地、本地單身上班族租務需求強勁，搵租客容易，樓價介乎70萬至120萬港元有交易，平過買港樓收租多多聲。

晴空塔為東京著名景點，憑高俯瞰迷人夜景。	市內有多個著名購物區，吸引港人瘋狂血拼。	JP Housing日本不動產李翰斌表示，內地客購買日本物業可分散人民幣貶值風險。

東京 中央區空置率4%

日本首都東京作為該國的政治、經濟及文化中心，是日本人口最稠密的大城市，吸引世界各地的人到此升學及工作，住屋需求殷切，特別是配套完善的東京中央區寧舍好租，住宅空置率低見4%，向來是物業投資者入市熱點。

墨田區擁多線鐵路優勢

有熟悉東京物業市場的代理指出，東京中央區內一線地帶如銀座，近年樓價升勢強勁，租金回報已跌至四厘，若想追求更佳的收租回報，不妨轉移至中央區的周邊地帶，社區、交通配套齊備，收租有保證，最重要是樓價升幅較溫和，入場門檻低，屬較低水的入市之選。

他舉例，以晴空塔、「雷門」大燈籠、淺草等景點為港人熟悉的墨田區，靜中帶旺，坐擁多條鐵路線優勢，出入市中心鬧市及新宿等地不算遠，至啱鍾情寧靜居住環境的上班族。該帶面積介乎200餘至300餘方呎的小型分層公寓，現時樓價介乎80萬至100萬港元，租金回報率約6厘。

值得一提的是，墨田區位處東京的東面區域，被規劃為東京奧運及晴空塔地區發展及優化的主要地帶，有待相關基建、奧運場館等設施落成後，整體配套更見成熟，可見區內物業潛力優厚。

新宿御苑近購物區旺租

另外，代理又指，新宿御苑一帶亦是不錯收租選擇，離購物區不遠，像香港的銅鑼灣，是當地喜愛繁華生活上班族租樓熱選，現時離鐵路站約十分鐘內步程的分層迷你單位，樓價約100萬至120萬港元已可入市，租金回報率最高約5至6厘。

大阪 細價筍盤選擇多

大阪不僅是港人熱門的旅遊城市，發展繁華完備，更是關西的經濟重鎮，有完善的交通網絡，坐新幹線往東京只需約兩小時，對公務繁忙的公司客來說十分方便，可謂盡享地利優勢，難怪區內物業成為海外投資客的新興入市熱點。

李翰斌表示，大阪樓價低於東京約5至10%，即使細單位空置率不及東京低，但租務需求仍然渴市，住宅空置率仍有約6%，最吸引是有較多細價筍盤選擇，對收租投資者來說有一定吸引力。

小蝸居親民 回報率7厘

他建議，投資大阪物業，首選出入便捷的人氣地點，如距離大阪市中心約15分鐘車程的新大阪站一帶，位於大阪市中心北面，是東海道新幹線的終點，山陽新幹線的起點，加上有地鐵線接駁，為市內極重要的交通樞紐，地理位置有點像香港的紅磡，而新大阪站一帶物業自然食盡交通優勢，吸引上班族租住。

新大阪站另一賣點是一個居住密度較低的社區，街道整齊清潔，居住環境佳，加上附近不乏商業大廈，上班族租樓需求大。而深受單身客歡迎的200餘方呎的小蝸居，樓價約70萬至90萬港元，較一線地段梅田親民，租金回報率約7厘。

梅田投資潛力不輸東京

另有代理指，若然投資大阪一線區，首選港人玩慣玩熟的梅田，是大阪的商業心臟地帶，相等於香港的中環，白領、上班族俱多，為方便工作，當地租務需求強勁，令區內樓價節節上升，投資潛力不比東京輸蝕，一般200餘方呎的小窩居樓價介乎90萬至120萬港元不等，租金回報率約6厘。

內地客接力掃貨 力撐東瀛樓

日本一線城市東京、大阪近年住宅樓價有升無跌，除了當地置業需求強勁外，亦與台灣及香港人掀起投資物業熱潮不無關係，去年內地人亦受這股熱潮感染，紛紛到日本掃貨，專吼一線區豪宅及旅遊區全幢物業收租，成為撐起日本樓市的海外新勢力。

分散人民幣貶值風險

李翰斌說：「五、六年前台灣人最先興起買日本樓收租，跟住呢三、四年輪到香港人掀起熱潮，直到去年，連內地人亦加入掃貨行列，帶動日本樓市向上。」

他補充，基於歷史原因，內地人以往不甚熱衷投資日本物業，但隨着近年旅遊日本成風，內地遊客增長率倍升，大力刺激了旅遊業。他們「濕平」之餘更順道在此掃物業收租。正因當地樓價相宜且擁永久地權，內地人買入單位投資可分散中國樓價偏高及人民幣貶值帶來的風險。

李氏認為，內地人投資日本樓跟香港人很不同，他們通常「大雞唔食細米」，普遍向較銀碼較高的收租物業埋手，例如不少專吼一線豪宅區如銀座一帶物業，或享富士山美景的優質單位，一般250萬元至400萬元人民幣有交易。

瞄準旅遊區全幢物業

他又指，內地客亦有放眼涉谷、池袋、上野等旅客必去朝聖的旅遊區附近物業，主要向由八至十個單位組成的全幢物業埋手，銀碼約500萬元人民幣，貪單位夠集中，透過Airbnb出租容易管理。