4年半首見 住宅租金 回報全挫

樓價癲升 租金追唔上

住宅樓價持續向上，反觀租金升勢仍未趕上，住宅物業回報率因而回落。據差餉物業估署最新資料，以單位實用面積劃分，九月份五類面積私人住宅物業租金回報率全線按月回落，是繼一二年三月後首見，所有類別均下跌0.1個百分點。

部分戶型回報更跌至史上低位，其中實用面積753至1,075方呎的中型單位，最新租金回報率跌至僅2.5厘，創同類單位歷史新低。至於實用面積431方呎以下細單位，回報率亦繼去年十一月後，再次失守3厘關口，最新報2.9厘。

事實上，約一千方呎中型單位租務需求不及細單位，故主要屋苑的同類單位租金回報率，相比細單位較為遜色。

黃埔三房月租僅2.2萬

利嘉閣陳維進稱，黃埔花園現時僅約30餘個三房戶租盤，其中實用面積777方呎三房戶近期成交月租約2.2萬元，以同類成交價約950萬元計，租金回報約2.8厘；另一類實用面積852方呎套三房戶，近日以月租2.45萬元租出，以同類成交價1,100萬元計，回報僅2.7厘。反觀屋苑兩房租盤雖有約50餘個，但承租能力不俗，如實用面積389方呎兩房戶，現時租金回報普遍達3厘。

太古城三房戶向來受公司客追捧，但租金回報仍不及細單位。中原張光耀稱，該屋苑實用面積約760方呎的套三房戶，月租約3.3萬元，以成交價約1,350萬元計，租金回報約2.9厘。相反，實用面積約580方呎兩房則王，成交月租達2.4萬元，回報可達3厘。

該行王昭康表示，鴨脷洲海怡半島本月暫錄約11宗租務成交，其中實用面積863至888方呎四房戶佔三宗，成交月租約3.1萬至3.2萬元，以單位市值約1,500萬元計，租金回報約2.5厘水平。至於屋苑兩房市值約700萬元，月租約1.8萬元水平，租金回報率逾3厘。

沙田第一城以細單位供應為主，中及大單位租盤向來較少，所以租金回報分別不大。世紀21奇豐周淑萍稱，該屋苑實用面積819至853方呎套三房連工人房單位，月租可達2.3萬元，同類成交價至少由900萬元起，回報可達3.1厘。

學者料回報長遠反彈

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為，近月樓價累積相當升幅，反觀租金升勢相對較慢，由於租賃市場只有用家，租金加幅太高租客未必可以負擔，因而令租金回報率下跌。

不過，他續指，新辣招推出後市場觀望氣氛濃厚，買賣將會放緩，雖然相信樓價短期企穩，但長遠而言租金回報率回升機會較高，回升原因不是租金大幅上升，而是樓價有下跌隱憂，包括美國加息陰霾、候任總統特朗普就任後經濟政策亦為未知數。