名家筆陣：脫歐睇盡REITs風險

業主在超低息環境中，持貨能力特別強，在沒有緊迫性的情況下，他們沒必要割價求售，形成買賣兩閒，苦的只是經紀。更甚者由市建局發展的、被認定為具剛性需求的資助房屋，也在揀樓的那天出現準買家甩底情況。

售產套現應付贖回

然而，在英國脫歐公投後，形勢作出180度逆轉，經紀開單停不了，有大型地產代理公司更宣布上半年稅前盈利達一億元，這表示上半年最後兩個月發力，把之前虧損業績沖掉。七月份買家在英國公投後，相信全球仍持續維持低息，甚至以負利率刺激經濟，英國、歐洲和日本紛紛表示必要時會加大量寬，投資者對加息疑慮盡消後，重新作出資產配置。

英國脫歐後，倫敦在全球金融地位應不保，英鎊和樓價急瀉，最受影響莫過於持有當地資產的房地產信託基金（REITs）。持有者從沒有想像過的政治風險出現在大英帝國身上，由於贖回基金人數過多，基金手中現金不能應付贖回需求，故基金只好申請暫停買賣，待他們把資產出售套現後，才能把資金歸還客戶。

PESTEL分析值參考

筆者曾在上市公司當投資部主管，在投資決策時，也會依據正常程序作大環境分析或PESTEL分析，是分析巨集觀環境的有效工具，不僅能分析外部環境，且能識別一切對組織有衝擊作用的力量，就PESTEL來說，每一個英文字母代表一個因素，可分為六大因素：一、政治因素（Political）；二、經濟因素（Economic）；三、社會因素（Social）；四、技術因素（Technological）；五、環境因素（Environmental）；六、法律因素（Legal）。

投資決策委員會找專業人士作盡職審查（Due Diligence），務求在每一因素的風險都考慮過並作出風險評估，但英國脫歐事件，應該在房地產基金成立時評估為風險不高，故基金是單一投進英國當地，並沒有進行分散投資到其他國家，實際情況是，每一個房地產基金都是專注在一個地區和一類物業上。

個人風險同須評估

一些上市的RElTs如領展（00823）、冠君（02778）和置富（00778），大家都相當熟悉，他們都是各有所長，但一些不在港上市的基金，讀者可能會較陌生，好像專注於購物中心的豐樹基金（Mapletree），一一年斥資188億元向太古地產購入又一城商場；嘉民香港物流基金（Goodman HK Logistics Fund）專注於工業物業和貨倉，他們持有13個物業和3號貨櫃碼頭50%權益。

讀者在投資REITs時，最好也要替自己評估風險，英國脫歐後令基金被凍結而不能買賣，這樣的事是會發生，希望投資者從此上了一課。

邵志堯　

資深測量師，江西財經大學客座教授，曾在4家香港房地產上市公司當高管超過20年，擁有豐富中、港物業發展經驗。

作者：邵志堯