名家筆陣：港舖價值每況愈下

商舖價值受制於租金和回報率。現時借貸利率仍處低水平，短期內加息機會不大，但不少商舖投資者不看好未來租金走勢，故商舖投資回報率已微升，高峰期的低於百分之二的核心區旺舖回報率已不復見。

高端消費客減來港

商舖租金是消耗性的，故對零售市道相當敏感。近期核心旺區商舖新租比舊租大幅下滑情況普遍，有的減幅達百分之五十。由於租金直接與商舖價值掛鈎，有投資者不願接受現實，寧願把商舖丟空，也不欲以低租金出租，以免影響出售商舖時的叫價能力。

零售市道轉差原因很多。佔領運動後出現的反自由行示威令內地居民感覺香港不友善，高端消費者減少來港消費。不少自由行旅客靠走水貨「搵食」，他們仍活躍，但並非高端消費品主要客源。

轉攻日韓歐美購物

自由行已實施多年，早期來港的內地旅客不少是首次出國旅行，當然瘋狂購物。聽手錶商戶說，當年內地旅客買十隻八隻名錶很常見。但來港次數多，便沒有必要每次也掃十隻八隻名錶。內地反貪腐政策亦影響高級消費品銷情。

內地對出外旅遊限制愈來愈少，很多國家也愈來愈歡迎內地遊客。內地遊客來港多次後，自然嚮往去日韓、歐美等地旅遊購物。很多名牌產品在歐洲退稅後的價錢比香港便宜兩、三成。

另網購在內地已相當成熟，商場業務大受打擊，很多商場已大幅提升餐飲和生活體驗等不能網購的行業的面積比例。淘寶雖攻港已數年，但只限於低價商品，估計消費額佔本港零售總額一個很小百分比。

網購普及 打擊利潤

不過，筆者發現網購已漸在高端消費盛行。筆者好杯中物，過去在銅鑼灣酒舖買一支高級日本清酒要近三千元，但近期在日本網站訂購同樣清酒，連空運費也不用二千元。不少朋友的太太也開始在本港名店只看款式和試尺碼，然後再向外國網站訂購，售價可平幾成。

網購普及可令香港商舖營業額下跌，繼而影響店主利潤，長遠而言一定對租金造成壓力。

此外，網上資訊亦可改變商舖租金水平的分區差異。很多年輕人在購物前必在網上格價，挑選最低價格商店。香港公共交通發達，只要商店位置不是太偏遠，便宜一百幾十元已能吸引買家專程去購物，有些商店更不用地下舖面，採用樓上舖便成，省回租金，回饋消費者。

投資環境天天在變，投資者要在風浪中保持不失，除熟悉金融和物業市場外，對社會各種趨勢變化也必須充分掌握。網購衝擊商舖投資價值，將愈來愈明顯。

陳超國　

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為香港測量師學會資深會員、英國皇家特許測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。

作者：陳超國