中小地產股禾稈冚珍珠？

莊士套現額超市值

以莊士機構為例，出售山頂物業的消息公布前，公司市值不足17億元，今次的交易作價已高過公司市值，以六月二十三日收市價1.32元計，市帳率僅0.28倍。翻查資料，集團在○六年以1.7億元買入該地皮，不計建築成本，十年內價值翻了十多倍。

此外，集團還持有中環莊士大廈、尖沙咀莊士倫敦廣場、深水灣香島道37號A屋及紅磡的逸‧酒店，且在香港、內地及東南亞有多個在建項目，另旗下莊士中國（00298）亦從事物業發展及投資，物業主要集中在中港兩地。

除了莊士機構，大昌（00088）、爪哇控股（00251）及丹楓控股（00271）等同樣是持有不少值錢物業，但市帳率低的中小型地產股。

大昌持有山頂賓吉道3號多幢洋房、淺水灣道108號豪宅項目，並持有喜來登酒店百分之三十五權益，同時已將沙田工廈改建成寫字樓及商舖，以提升物業價值。

丹楓頻回購防狙擊

再看年初在商廈市場的一單大交易，爪哇以100億元向光大控股（00165）出售灣仔大新金融中心，公司尚持有的投資物業有銅鑼灣皇冠假日酒店，另在內地有多個投資及出售項目，截至六月二十三日公司市值約127億元。

丹楓亦積極重推持有三分之一權益的大潭紅山半島，今年二月多次回購股份，有分析就指乃公司手持大量現金，股權亦較分散，回購之舉是為防被基金狙擊。

多隻中小型地產股周身寶，但估值低迷，跟進有冇着數？其實股份估值低，與公司的投資策略、營運表現及企業管理等多個因素有關，不能單看資產價值。這類滄海遺珠，其中一個共同點乃管理層作風較為低調，發展的項目較分散及小型，在地產市場未算活躍，投資動向難以預估，估值偏低事必有因。

何時出售物業難估

雖然這類中小型地產商一旦成功以高價出售物業，理論上可體現資產價值，從而拉升估值，但何時出售物業套現卻難以估量。AMTD股票經紀業務部董事連敬涵認為，雖然老牌地產股在香港有一定物業及土地，適當時間會出售，但有關舉動只屬個別事件，而且老牌地產商只能補充小型地皮，土地儲備有限，有別於大型發展商，故不值得投資。

訊匯證券行政總裁沈振盈則指出，地產股估值一向較資產價值存折讓，只是多少而已，二線地產股的折讓更嚴重，或因地產商未有將物業重組以體現價值有關。至於股價何時能夠反映實際估值屬未知之數，若要買入，投資者需調整持貨心態，只宜看長線。