名家筆陣：救內房最後機會

陷入量跌價不跌僵局

城市的住房銷售快速萎縮，但價格跌幅不大，意味早前房價瘋狂，完全由投機者推動。這些市場是以投資投機炒作為主導，而不是以住房消費者為主，銷售取決於市場預期，只要市場預期房價上漲，投資者就湧入，若預期房地產市場價格下跌，他們就退出，住房銷售即萎縮，但已進入的住房持有者，還期望房價會升，他們不願降價沽貨，故房地產市場出現量跌價不跌的僵局。

為何今年房價瘋漲城市的投資者，對樓市預期出現逆轉，但卻不入市？一是城市房價經過瘋漲後，投資風險大增，他們再不敢輕易進入；二是城市政府的房策開始調整，讓投機者無法再利用過高金融槓桿入市。

三是從最近中央所透露的資訊來看，中國房策將有重大調整，即中國樓市要求回歸居住功能。相關政策一出台，中國房地產豈可再進行投資？（惟真正遏制房地產投機炒作的稅收政策，至目前還沒有任何一個城市出台）；四是香港及深圳的樓價下跌，已向投資者響警，即中國房地產市場的周期性調整已開始，市場預期將出現根本性逆轉。

因此，投機者還敢入市嗎？肯定是退為上策。今年以來房價瘋漲的城市，最近銷售量萎縮而房價不跌，這就是原因所在。房價下跌就在於政府是不是真正出台打炒政策。

可是，這些城市的土地市場為何如此火爆？在樓市成交量下降同時，一線城市和部分二線城市近日連連爆出地王。今年前4個月，二線城市的土地出讓金逾1,100億元人民幣，佔土地總成交額70%，同比升280%。四月份，南京成交的15幅含住宅地中，拍出7個地王。

蘇州四月上旬拍賣的13幅地，出現3個地王。合肥四月底出讓6幅地，單日出讓金逾110億元人民幣。五月中，上海外環郊區一幅住宅用地成交價的溢價率296%。近日，蘇州兩幅土地拍賣由於溢價過高而流拍等。

難道開發商沒有嗅到房地產市場將出現重大轉變？不怕進入這個火爆的土地市場，繼而被套牢？主因在於，這些城市房價瘋漲，早前進入這些城市的開發商獲得暴利，但在三、四線城市，甚至其他二線城市，許多開發商處水深火熱中，沒有進入這些城市的開發商看來，機會還在這些房價上漲的城市，故拚命進入市場。進入這些城市房地產市場，拍賣到土地最關鍵。當更多開發商這樣想，地價肯定立即推高。

官商互動 頻催生地王

地王頻繁出現，會推高或再拉動房價。惟要注意，拍賣出去的土地是不是能以商品房方式預售，土地整理與住房建築有一定時間周期性。市場發展如何，拍賣到土地所建的住房售價如何，開發商也是無底，他們只是預期房價還會漲，看好城市的房地產市場來搶地而已。

惟開發商明白，若未來城市的房地產市場出現問題，他們可能要與地方政府商量或討價還價，甚至讓地方政府重新收回已拍賣的土地。除非房價真正漲到開發商有利可圖，否則這些地王中有幾多幅會真正開發？何況目前進入這些城市，把地價推高的主要是央企及國企，它們與政府談判的能力更強。

地方政府不在於地王建不建房，而是能把城市的地價一路推高，就達到地方政府目的。開發商豈能不把城市的土地拍賣成一個個地王呢？地王出現不僅能推高當地地價，更重要是，能把當地房價進一步帶動，這就是地方政府的如意算盤。

不少城市的房地產市場預期已轉變，投資者不敢輕易再入市，個別房地產市場已出現拐點，這或許是周期性調整開始。開發商可能比投資者更樂觀，拍賣的土地最後有地方政府擔保，地方政府又樂見更多地王出現，土地市場自然火爆。惟情況不會持續太久，只要這些城市房價真正下跌，開發商搶地熱潮很快會戛然停止，中國房地產市場冰火兩重天局面就結束。

堅決打炒 免危機升級

中央說要遏制投機投資炒房，讓樓市功能回歸到居住，讓房價回歸理性，要遏制開發商炒地，這對市場有一定影響，但若相關政策不真正落實並推出，投機投資者在觀望後，可能又入市，把泡沫繼續吹大。政府已到真正下決心，遏制住房成為賺錢工具的時候，不可有半點猶豫！

易憲容　

青島大學經濟學院教授，當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者：易憲容