名家筆陣：資助樓定價陷兩難

市建局向來只着眼舊區重建和翻新保育，煥然壹居是第一個獲政府批地並自行發展的住宅項目，與過去收購舊樓業權並交由發展商重建的營運方式有很大出入。

市建局項目中的舊樓住宅單位，均一律以七年樓齡的新樓價格進行收購，另加特惠津貼，整體收購價甚豐厚，舊樓業主往往可換購同區樓齡較新和面積較大的單位，改善居住環境，故過去市建局項目的住宅部分收購較非住宅部分順利得多，鮮有強烈反對聲音。

多年前，有政客仍認為市建局賠償方案不夠完美，要求給予受項目影響的業主樓換樓的選擇。市建局從善如流，向政府拿了啟德地皮，原本打算發展成沒有買賣限制的住宅樓宇，供受市區重建影響的業主樓換樓，但絕大多數受影響小業主選擇收取現金賠償，以便立即換購其他單位。若選擇樓換樓，須暫時租住物業，待啟德項目落成後再搬遷入住，故並沒有誘因吸引業主選擇樓換樓，政客的熱情變成自作多情。

提前揀樓 做法合理

樓換樓需求不多，啟德項目惟有提供部分單位作為資助房屋，以折讓價出售，有意購買者有入息上限，日後出售單位亦須補地價，安排上與居屋類似。

煥然壹居已截止認購申請及公布抽籤結果，原定下月安排揀樓及正式認購，但市建局突提早於本月初揀樓，筆者相信是市建局眼看樓價下調已成新趨勢，冀早日出售項目，一方面避免樓市再轉弱影響銷情的風險，另方面避免樓價下調而影響賣樓收益，筆者認為做法合理。若看着樓價拾級而下，仍堅持按原定計劃下月開盤，管理層反而是極不負責任。

市民買樓一般是看樓價是否合理，但居屋樓價是由單位市價和折扣二者組合而成。煥然壹居銷情欠佳，出現在樓價下滑時不調整樓價而只調整補地價差額比例，單位的「折實價」因此不會隨樓市下調而下滑，市民的購房支出不會減少。

樓價再跌 折扣化灰

最新一批的煥然壹居單位折扣率為去年十二月市價八折，但據三月份最新估值，實際折扣率已降為百份之十四，相比過去的居屋折扣率可達三或四成，吸引力減少。若樓價未來再下滑多一成多，豈非完全沒有折扣？

房協項目跌市仍吸引

另方面，房協的沙田綠怡雅苑七月可供揀樓，據房協公告，售價仍是以去年十二月樓價七折計，未來市道變化只在補地價差額的比例反映，但房協項目折扣率較高，即使市道下滑，亦可望七月推盤時，實際折扣不低於二成，仍有一定吸引力。

市建局現時情況尷尬，不改變定價方法，可能令銷情呆滯，若改變定價策略，又可能被早前的買家指控不公平和被誤導，進退兩難。

陳超國　

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。

作者：陳超國