投資動向：內房兩極小心揀股

行業消息好壞參半

去年內地房地產市場表現疲弱，行業盈利能力受壓。若由收入增長角度而言，以綜合能力排名最高的10家內房企業中，一五年全年營業額增長僅介乎7至33%。不過，內地經濟面對下行風險，政府希望透過穩定樓市促進經濟，人行過去一年連番減息降準，房企可透過發債，取得更低息的融資條件，財務槓桿不再是市場關注重點。同時，政府又逐步放寬限貸或限購令，中央早前亦更明確表示將支持樓市去庫存。

國統局最新公布之數據顯示，70大中城市樓價連升六個月，升幅創下22個月高位。中國指數研究院近日亦發表百城住宅價格指數，三月份全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米11,303元人民幣，按年升7.41%，升幅同時較二月擴大1.3個百分點，反映樓價漲幅明顯擴大。

雖然大多數城市樓價均出現按年上升，但城市漲幅呈兩極化，四大一線城市樓價三月份升幅全線擴大，其中深圳樓價按年升達62.5%，按月亦升3.7%，北京、上海、廣州三地樓價亦分別按年升17.6%、30.5%及15.3%。

一線城市「辣招」降溫

至於二線的南京、廈門、杭州及合肥按年升幅均超過10%，其中廈門樓價按月升5.4%，是三月份按月升幅最大城市，合肥亦漲4.6%，南京及杭州則分別升3.5%及2.3%。

一二線城市樓價飆升過急，中央有意冷卻熾熱銷情，以防樓市出現泡沫。中央經濟報告已預告將有區域性調控政策，而上海及深圳早前亦先後推出史無前例的「辣招」為樓市「降溫」。有分析認為，因一線城市的收緊，部分資金或將轉投二線市場，故市場預期重點二線城市或迎來新一輪政策收緊。

政策調控鬆緊有度

綜合而言，內地房地產行業消息好壞參半，中央一方面加大去庫存力度，另一方面則抑壓一二線城市樓市炒風。有分析指，三月樓價仍急升與政策調控有關，因滬深政策在上月中、月底出台，政策收緊反倒逼買樓人士入市，部分開發商亦加快推盤攻勢，令樓價仍呈上升趨勢，隨着熱點城市政策收緊，房價過快上漲態勢或將得到遏制，整體市場有望回歸平穩。而營改增亦將利好行業發展，部分股份仍具投資價值。

恒大股息率近8厘

內房早前公布三月銷售數據，相比一、二月，三月普遍都呈井噴式增長，一來春節後季節性因素淡化，加上國務院的經濟工作報告中，早預言有區域性調控出台，趕在辣招面世前入市，形成三月火紅銷情，部分發展商首季銷售數字，已率先突破全年目標金額三成，像恒大（03333）、綠城中國（03900）及融創中國（01918），首季銷售佔全年目標介乎31至33%，使全年達標甚至超額完成機會增加。

在上海及深圳先後推出辣招，作出史無前例的需求管制下，去年一城線市坐火箭般向上樓價，四月有熣燦走向平淡的趨勢，成交亦明顯回落。

成交萎縮在所難免

不過，鑑於資金充裕，一線城市新增土地供應亦有限，整體樓價回調壓力不大，反而是成交萎縮在所難免，情況對於本身在一線城市擁有豐厚土儲，執行力較強的，例如中海（00688）、萬科（02202）及華潤置地（01109）等比較有利，調整反而帶來低吸機會。

人行連環減息放水，企業債市過去一年牛氣沖天，大大降低了發展商融資成本，以往10至15厘的借貸，透過發債不難覓得單位數年息的融資，在利息成本急降下，對業績自是有所禆益。

若相比吸引力大不如前的內房債孳息率，現時不少內房股的股息還要吸引，不少都有4厘以上，恒大去年股息率近8厘，世房（00813）6.4厘，碧桂園（02007）4.9厘，萬科也有4.4厘，故今年業績很大機會在樓價攀升下保持增長，年終派息同步增加機會亦甚高，從追逐股息角度出發，上述都是理想之選。

錢修