九龍貨倉補價貴過買地

消息透露，位處市區臨海地段的九龍貨倉，一直是區內備受注目的大型私人商住發展項目。

批建6幢 涉逾900單位

九龍貨倉早年已獲批興建6幢住宅物業，提供超過900個單位，涉及總樓面約82.9萬方呎，料不少單位可享啟德郵輪碼頭一帶海景。據悉，發展商與政府一直就項目補地價拉鋸，即使住宅樓市已確認轉勢向下，項目去年最新獲批補地價金額仍然高逾50億元，每方呎補地價逾6,000元。

會地已就九龍貨倉補價提出上訴。圖為主席梁志堅。（資料圖片）

九龍貨倉小檔案

啟德地呎價逾4900

事實上，鄰近政府重點發展的啟德發展區，一三至一四年間成功出售多幅地皮，每方呎樓面地價介乎約4,900至5,600元，當中只有兩幅地皮的每方呎樓面地價逾6,000元水平。

業內人士認為，九龍貨倉獲批的補地價較啟德地皮更高，反映政府低估項目現有價值，隨着建築成本攀升及住宅樓價下跌，項目重建成住宅的發展風險上升，發展商亦未必堅持原有商住發展計劃。

同時，近年住宅發展限制不斷增加，在限制「發水」及一手住宅銷售條例實施等打擊下，住宅發展及銷售成本大增，相反，工商物業需求殷切，不少區域已出現工商物業樓價高於住宅樓價的「畸形」情況，近年發展商亦積極增加工商物業發展。

倘建寫字樓利潤更佳

業界估計，若九龍貨倉放棄原有商住發展，「轉軚」申請轉為寫字樓商業發展，發展潛力及利潤可能更豐厚，但將大大減少區內住宅潛在供應數量。資料顯示，受起動九龍東計劃刺激，近年九龍灣及觀塘一帶商廈樓價飛升，最高建築呎價達1.6萬元。但鄰近較新樓齡屋苑譽‧港灣，最新建築平均呎價僅約1.17萬元，平均實用呎價約1.5萬元。

除九龍貨倉外，九龍建業（00034）之前就將軍澳第85區項目補地價提出上訴，據悉，該項目獲批出補地價金額逾15億元，每方呎補地價逾3,000元，創日出康城一帶純住宅項目新高。

政府補地價態度雖未見軟化，但近年不少招標土地以低價售出，中國海外（00688）月前投得的大埔荔枝山山塘路地，樓面呎價僅1,848元，低估值約42%，市場形容為「天水圍價」。

消息稱，長沙灣工廈Global Gateway Tower中高層03室，面積934方呎，成交價750萬元。資料顯示，單位一五年購入價784.2萬元，持貨逾一年貶值4.4%。