名家筆陣：適時撤辣穩樓市

現時住宅單位已超越家庭總數，因此剛性需求不會太高，近年的買家很多並沒有買樓的必要性，只是預期樓價未來會繼續上升，因此提早入貨，亦有投資保值的心態，當樓市轉勢下滑，市民對樓價愈來愈貴的迷信破滅，需求可以大幅減少。

出招僅降成交量

政府過去推出不少辣招冷卻樓市，但只能降低樓宇成交量而不能降低樓價。行政手段往往只是增加買賣雙方在物業交易中的成本，但當經濟環境暢旺時，人人預期樓價必升，業主決不會減價賣樓，而買家亦抱着遲些買樓要付出更高樓價的心態。所以過去政府不斷加辣，但樓市只是成交量萎縮，樓價卻沒有下調。

經濟周期有上有落是必然現象。本港經濟已明顯轉勢下行，受多項不利因素困擾。內地出口數據轉弱，構成經濟壓力，而本港與內地經濟相互影響的程度日漸增強，內地經濟轉差必然波及香港。此外，早前反「個人遊」的惡果日漸浮現，內地遊客大減，酒店業及零售業正吹冷風，如果情況持續，業界可能裁員及退租，加劇經濟下滑速度。

人民幣早前貶值，投資者不再相信人民幣匯率永不下滑，可能令海外投資者減少投資內地，更壞的情況是出售內地資產把資金調往其他正在復甦的經濟體系。面對龐大走資熱潮，人民幣匯率進一步受壓。據聞中央政府已落閘阻止資金大規模外流。香港過去不少貴重物業的買家均是內地人，若內地真是落閘阻止資金外流，香港物業市場必受影響。最近的歐洲恐襲亦可能影響經濟，但程度如何尚需時間觀察。

增供應解決失衡

經濟轉弱，再加上政府早前賣地的項目陸續推出市場。供應大幅上升，市民不再迷信樓價必升，繼而買家可突然大部分消失，業主賣樓必須減價才可成功吸引買家。在正常情況下，樓價上升或下滑都是漸進的，但現時多項辣招仍生效，物業買賣的成本甚高，如遇上跌市，業主叫價須大幅下調才可吸引買家入市。

另一方面，過去樓市下滑時，只要累積至一定的樓價跌幅，便有買家入市執平貨，促成小陽春局面。但在辣招不撤的情況下，買家入場費高昂，而三年內損手離場也同樣重罰，買家入市執平貨必然三思，小陽春格局不易再現。樓價下滑而沒有承接力，如果經濟情況進一步變壞，樓價可在短時間內急墜。

筆者一直相信行政措施並不能理順樓市失衡，必須增加供應才可徹底解決問題。過去數年政府積極賣地所提供的新盤將陸續推出市場，對促使樓價下滑有極大作用。如果政府有能力在未來一段時間提供穩定而又充足的供應，可考慮樓價下調一定幅度後逐步取消辣招。

陳超國　

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。

作者：陳超國