環球置業生活：負利率出沒東京樓抵買

日本近期實施的負利率與量化寬鬆政策，屬亞洲國家首次出現。負利率政策料令供樓息口下降，刺激投資，其中日本物業料為投資熱選項目之一。雖然日圓匯價近日略為回升，惟整體匯率仍處於偏低水平，投資者打折買日本物業依舊吸引。

樓價平均按年升6%

首都東京五光十色的花花世界，吸引無數遊客到訪，其實東京的中央區域，配套完善，近年已成為投資者入市熱點。有負責代理東京樓盤的地產人士稱，日本近五年的樓價表現向好，以東京為例，中央五大區域如新宿、銀座及涉谷等地，數年之間樓價按年已有5至6%的平均增幅，個別區份季度更有逾9%升幅，走勢強勁。

東京墨田區的晴空塔上，旅客欣賞都市景觀。	東京正在大興土木，迎接四年後的奧運會。	漫步東京櫻花綻放的街道，也是種生活樂趣。

JP Housing日本不動產董事總經理李翰斌稱，近年日本積極推行量化寬鬆政策力谷經濟，日圓不斷貶值，雖然近期有所反彈，但幅度不高，匯價與幾年前相比仍有一大段距離，投資物業仍具吸引力。再者，東京未來受惠於二○二○年舉行奧運會，相信當地樓市在這兩年是樓價起飛的黃金期。

日本近五年的樓價表現向好。	每百日圓兌港元走勢	東京住宅樓價按年變幅

留學生支持租務市場

事實上，港人海外買樓最重要是揀地段，交通及周邊的日常配套齊全，以日本而言，當然以東京住宅最受港人歡迎，加上有龐大的留學生人口，出租率高。一般而言，鄰近鐵路站的住宅空置率更低於5%。

不過，東京的核心區域樓價升勢已經轉急，如銀座等一線地帶，人流旺盛，惟租金回報僅得4厘，並不划算，窒礙海外買家的入市意欲。相反，中央區域以外的周邊地帶， 各項社區、交通配套等設施一樣發展完備，惟樓價較中央區域差天共地，成為海外買家瞄準入市的後起之秀。

比如說，東京中央區的周邊地帶，樓價升勢相對溫和，平均按年僅升約2至3%，入場門檻低水，一般新盤入場價僅約200萬港元，租務市場活躍，故租金回報進一步推高，深得當地日本人及海外投資者垂青。

墨田區交通佳 配套完善

東京墨田區對港人而言較陌生，不過如果提到地標晴空塔（Tokyo Skytree）及淺草區，就熟悉許多了。墨田區靜中帶旺，鄰近淺草、晴空塔及隅田公園等景點，坐擁多條鐵路線，出入市中心及新宿等地，均只需約15分鐘車程，普遍新盤入場費約180萬至200萬港元。

墨田區位處東京的東面區域，最大賣點是被規劃為二○二○年東京奧運及晴空塔地區發展及優化的主要地帶，而相關的大型基建、奧運場館等設施落成後，整體配套更見成熟，另有購物商場、綠化設施及鐵路站，知名度及住宅升值潛力愈見提高。

新盤入場門檻180萬

除鄰近淺草、雷門寺、晴空塔及櫻花觀賞熱門地隅田公園等景點，區內的押上站出入便捷，離市中心約15分鐘車程，另離羽田機場也較新宿、原宿等地更近，只需約30分鐘車程，方便穿梭各地的住客。

墨田區的新盤，如實用面積約270至300方呎的一房公寓，入場門檻約180萬至200萬港元，租金回報約5至6厘。

新宿御苑上車唔使兩球

若擔心日圓匯價風險，想用有限Budget投資日本樓，可留意市中心的一些小區，如新宿御苑一帶，入場費低於200萬港元，不過租金回報較周邊地帶輸蝕，僅約4.5厘。

周邊住宅回報逾6厘

代理指，有些海外物業初哥，想用有限資金投資，新宿御苑一帶的新樓盤是不錯選擇，實用面積約200方呎的蚊型單位，售價約150萬至160萬港元起有交易。若買家想長線出租，賺取較為可觀的租金回報，不妨考慮距離鐵路站約十分鐘步程的住宅，最好揀樓齡介乎15至30年的物業，樓齡低、名氣較遜，僅約100萬港元已可上車，租金回報最高可逾6厘。

除了核心區域銀座，其實另一Shopping重鎮原宿，相信港人不會陌生。個別冷門地段如神宮前，該區實用面積約300方呎的細單位，樓價僅約200萬餘港元，值得考慮。