兩會即將召開，經濟政策成為焦點，而內房作為穩經濟的「重藥」，相關政策分外引人關注。自昨日起，除了北京、上海、廣州等一線城市之外，內地多個城市的房地產交易相關之契稅、營業稅徵收比例普遍開始下調。加上早前已下調購房首付比例、以及上調住房公積金存款利率等政策，內地各省市政府主動推進房地產去庫存，對整個內房板塊有一定的實質正面影響。
參考內地數據，截至昨日已有超過130個城市出台去庫存新政，不少投資者對市場普遍仍存有三個疑問：
一、去庫存將以甚麼模式出現？
各地出台的去庫存政策主要分為五類：第一類，以「住房公積金」作為工具，目前若干地區公積金貸款率超過50%。此外，政策包括推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的共同點，而不少省政府更表示將擴大住房公積金的覆蓋範圍。
第二類，以降低稅費、契稅補貼等方式，減輕置業者負擔。第三類，加快農民工市民化，鼓勵有條件的農民工買房已成為去房地產庫存的重要措施。
第四類，不少地方利用棚戶區改造，以及政府回購商品房等政策化解房地產庫存。
第五類，實施房地產供給側改革，針對房地產庫存較大的地區，部分政府還允許開發企業修改城鎮規劃相關內容，將已供應但未開發的住房用地或商業營業性用地，調整為跨界地產或新興產業用地。
二、政策能否刺激內地農民大舉入市？
目前，內地三四線城市去庫存的壓力較大，部分地區週期達30多個月。各地推出的補貼政策在某程度上刺激了購房需求。積極性是提高了，不過高房價仍是影響農民購房的最重要原因。
農民進城買房成為「新市民」，是經濟問題，亦為社會問題。農民購房的意願受到就業因素、子女上學、公共服務、醫療保障等多重配套政策的影響。同時長期實施的戶籍和土地政策，令到不少農民放棄了進城定居的希望，寧願用大半生的積蓄，在故鄉老家自建住房就算了。
三、地產商會主動降價嗎？
這絕對是內地置業者最關心的問題，從目前來看，三四線城市房地產商普遍採取的是穩定價格策略。因受到成本等因素影響，短期內不太可能出現趨勢性的大幅削價。
若無削價措施，房地產銷售價格不太可能大跌。對地產開發商來說，減價促銷可能只是短期的個別臨時策略，並非長遠之計。若土地成本及其他稅費方面的成本不能下調，房價下調空間不大。
目前，內地房地產開發商均不希望以減價方式去庫存，只有在項目虧損嚴重沒法維持下去了，急需解決現金流的問題，才會作減價處理。筆者認為，除非地方政府能減少對「土地財政」的依賴，否則短期內也難以推出實質性優惠措施予房地產開發商。由此看來，內房價格或許會持續堅挺。
資深投資銀行家暨中國人民大學講座教授 溫天納