細價樓跌勢急速 扣好安全帶自保

本港樓市錄得連續第七年牛市，但去年第四季成強弩之末，使全年升幅大為收窄。去年七月港股泡沫爆破，樓市遲兩三個月才見頂；今年一月股市再下瀉，部分業主按捺不住紛紛減價賣樓，而近期有多個新盤入伙，令租盤供應驟增，勢必推低租金。

本港未來存在許多變數，人民幣會否大幅貶值？港元會否受狙擊？從最壞情況想，樓市將唇亡齒寒；即使樂觀點看，樓價溫和回落已算萬幸。

今年經濟壞消息不絕於耳，兩大銀行滙豐和恒生醞釀凍薪停聘，全港受薪階層難免感到寒意；一般打工族需不吃不喝十九年才可上車，遠超正常負擔能力，假如薪酬無法上升，承接力將出現斷層。此外，去年零售差過沙士時，出口每況愈下，外圍經濟連最健康的美國亦漸見不繼之象。

七年往往是一個周期，由超高流動性推動的資產泡沫將見衰敗，雖然歐日放水成癮，卻更顯出無力感。而美國十年期國債孳息近日跌穿一厘九，意味投資者認為通脹難以達至百分之二的目標；當無風險資產回報降低，其他資產的回報亦視之為指標，「租平過供」已經重現，急於上車的心態也告逆轉。

過去幾年香港經濟不俗，大家庭為改善居住環境，年輕人紛紛自組小家庭，造成置業需求快速飆升，尤其細價樓火熱，一直撐起樓市，發展商一窩蜂興建細單位，由供應不足變成過剩，結果港九細單位自金融海嘯以來首度錄得全年跌幅，最後可能變成重災區。另方面，土地供應亦開始追上，碰上經濟下滑，來得不是時候，或重蹈「八萬五」的覆轍。

樓價上升伴隨高通脹，無疑是雞先和蛋先的問題，但香港人已習慣於買樓保值。樓市和通脹近期再形影不離，只是走勢變成向下，在樓價跌勢形成後，買樓不會成為保值選擇，直至跌到市場有力承接；現在只是樓價下跌初期，調整期相信不會在三數月內完結，甚至可能歷時數年。

春寒料峭，股市尚可博短線反彈，但買樓則是超長線投資，現時全球經濟未明，負利率、L形經濟、高齡社會、迷失二十年等聳人聽聞，在賤物鬥窮人年代，畢生的投資更需三思而後行。