名家筆陣：政策市應反思

樓市剛性需求有謬誤

有人說樓房需求是「剛性」，與其他商品不同，因為人要有瓦遮頭。不過，剛性需求在近日樓價跌市中似乎失去蹤影，沒有出來支撐大局。

從經濟學角度，絕大多數情況下的需求並非是「必需」，而是存在「替代性」。在同一購買力下，樓價上升時：（一）買家會降低購買面積；（二）買家會降低居住地方的品質。換句話說，樓價上升時，買方會從「量」或「質」方面作出妥協，樓價若太高就不買，租也可以。人要有瓦遮頭是事實，但有瓦遮頭並不等如要買樓，把擁有樓房等同住屋需要是不正確的。

樓價升跌逆轉難估算

此外，預期可以令香港樓市脫離當其時的需求和供應情況。當普遍的人預期樓價會上升時，先下手為強來一個高沽低揸，何樂而不為。不過，當預期樓價向下時就行先死先，只看不買等執平貨就對了！因此，升就升到離譜，跌亦可以跌到你唔信。

預期的形成複雜，既有所謂基本因素，如經濟前景、利息成本等，亦有與社會其他人互相影響，因此要估算預期逆轉的確切時間就難上加難，像香港樓市從睇好到睇淡真是在轉瞬間，要摸頂撈底就要祝大家好運。

早前香港政府為「公眾利益」打擊樓房炒賣而使出辣招，及後見辣招力度不夠再加辣。現時樓價已經出現下調，有聲音說現在應該撤回辣招。辣招的目標是為了壓抑樓價上升，但怎樣的樓價水平才見「合適」呢？每個人都可能有不同的答案，既因為大家對經濟和社會層面的分析不同，亦很大可能與自身的利益有關。

辣招出手難 收手更難

那政府何時撤辣就不僅是一個經濟問題，也是一個有關每個人利益分配的敏感議題。「公眾利益」何其難以觸摸且具爭議性，這也是政府不應干預市場的重要論點，政府干預為社會中某一部分的人「服務」就會引起不公。

從香港政府的角度亦是兩難，如果減辣或撤辣後，樓價又再如野馬般向上狂奔，那香港政府如何是好呢？如果不撤辣，香港樓價再來一次九七年式跳水（普遍地認為可能性不大），責任就會十分巨大！由此可見，用政策「微調」經濟是十分艱難的。

事實上，香港政府雖然大聲地宣布維持辣招不減不撤，香港樓價仍處於高水平，但亦下調未來建屋量，「留一手」的味道濃烈。問題是，如果政府不斷改動政策來微調樓價，左一手時右又一手，香港樓市就會變成「政策市」，遠離我們引以自豪的自由市場。正所謂「出手難，收手更難」！

祝各位新春快樂！身體健康！

蕭錦榮　

香港科技大學商學院商學教育助理教授，自小喜歡經濟，在美國波士頓大學取得經濟學博士，曾在美國亞特蘭大和北京「四大」會計師事務所擔任稅務顧問，並曾在香港任職分析員。

作者：蕭錦榮