名家筆陣：誇大庫存別有用心

政府提出具體化解當前庫存的政策，對房地產來說應該是好事，也能為中國房地產市場得以持續發展創造條件。為房地產去「庫存」，但「庫存」應先有確切的含義。

保障房不應納入統計

據國家統計局的定義，商品房待售面積指已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建築面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。但隨着今年中央經濟工作會議把去庫存化作為來年主要工作任務後，市場開始把房地產「庫存」嚴重泛化。

有人認為「庫存」除了現樓、樓花，還有新批地、閒置未開工等將轉為樓市庫存，而曾大舉開建的3,600萬套保障房以及未來將力推的棚戶區改造也將納入房地產「庫存」統計範圍。這樣統計，庫存至少是85億至90億平方米，按前三年平均銷售速度計，這些庫存需至少七年消化。

把已經持有在房地產開發商手上而沒有開工的土地、保障性住房、棚戶區改造要建造的住房，都納入到可供銷售和可供出租的商品房庫存範圍內，這是對房地產「庫存」嚴重泛化。不知其意圖是希望政府出台更為寬鬆的房地產刺激政策呢？還是試圖把地方政府融資平台的財務風險、房地產開發商的開發風險、住房投機者的投資風險轉移給中國最為弱勢的住房消費者及農民呢？對此，外人無法知其意圖。

亂救市恐釀惡性循環

為降庫存，政府就得全面降低購買住房者的市場准入、融資成本及稅費成本，甚至採取各種補貼方式鼓勵中國最弱勢的居民湧入房地產市場。說到底，面對當前過高的庫存，政府要採取最為激進的各種優惠購買政策讓農民去消化。

去庫存化是明年主要經濟任務之一，因此面對如此之高的、泛化了的住房「庫存」時，政府需採取激烈的宏觀經濟政策來救房地產市場，以阻止房地產泡沫破滅，防止金融危機及經濟危機。

一旦政府再進一步推出更激進的救市政策，房地產開發商會更願意進入土地拍賣市場，地方政府的土地財政又會活起來，投資或投機者又會進一步推高房價，中國房地產市場新的過高庫存會增加得更快，從而政府的房地產救市政策應該更為寬鬆。中國房地產市場就這樣永遠惡性循環下去，直到泡沫最後破滅，這就是當前把「庫存」嚴重泛化的最後邏輯。

易憲容

青島大學經濟學院教授，當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者：易憲容