名家筆陣：內地樓巿難復甦

價高庫存量大難消化

然而，中國人民大學國家發展與戰略研究院上周發布的報告顯示，中國房地產要實現全面復甦還任重道遠。報告認為，目前市場主要處於「去庫存化」的調整階段，新開工和投資下滑趨勢尚未扭轉，三四線城市和局部地區房地產市場更是面臨着嚴峻挑戰。現在的問題是，為何政府採取了一系列的房地產救市政策，而且力度前所未有的強，但就是無法救起中國的房地產市場，這也是當前中國經濟增長下行壓力愈來愈大的問題所在。

當前國內房地產市場復甦困難，特別是二線以下的城市更是如此，主要問題在以下幾個方面。首先，這一輪的中國房地產市場調整，起因是供應過剩，不過這不是絕對過剩而得相對過剩。如果按照市場經濟法則，是沒有賣不出去的房子，只有賣不出的價格。如果住房出現的嚴重供給過剩，那麼只有通過價格不斷地回歸理性，不斷地下降，就能夠把住房需求不斷釋放出來。

但是，實際上當前不少城市的房地產市場，一方面住房市場出現嚴重的供給過剩，住房庫存量過高，另一方面房地產開發商又不願意降低價格來出售。房價不下降，住房需求如何可釋放出來，房地產過大的庫存量如何可消化。

不過，從一三年下半年以來的中國房地產市場的周期性調整，住房市場價格只是些許下降，就被一四年政府推出的一系列救市政策所打斷，而且這些救市政策的核心是要讓已經持有住房的居民只要還清銀行貸款或公積金貸款，或沒有銀行貸款，就能夠借助政府住房按揭的優惠政策進入房地產市場。當前這些已經持有住房的居民不僅購買住房的能力強，而且在銀行看來，貸款違約風險低。

周期性調整實屬必然

但是，這些購買住房者進入市場的目的就是為了買了之後能夠以更高的價格賣出，而不是為了改善其住房居住條件。如果房價還在下跌，他們是不會由於有購買住房優惠條件而進入市場的。那麼這種住房投資需求如何可擔當消化過剩的住房庫存的重任，國內房地產市場如何可以此政策來復甦。

對於房地產開發商來說，當庫存愈來愈大，而房價些許下降無法消化時，房地產開發商就面臨着資金鏈斷裂的風險，要讓自己手上的住房銷售出去，房價只是些許下降根本無濟於事，因為這種房價下降與真正的住房消費需求釋放出來仍然很遠。如果房地產開發商大幅降低房價，當然有利於住房消費需求的釋放，但房地產開發商卻面臨較大的風險。這是房地產開發商與地方政府不願意看到的，在這種情況下，房地產市場如何可復甦。

可以說，面對當前中國房地產市場的困境，周期性調整是一種趨勢或必然。這種調整，市場一定要付出成本與代價，即房地產開發商、地方政府、房地產投資者等讓利於住房的消費者，否則中國無限大的住房消費需求不可能釋放出來，中國的房地產市場也無法走向復甦之路。

易憲容

當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，○七年辭去職位，目前在社科院金融研究所擔任研究員工作，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者：易憲容