環球樓市：三亞樓市年尾見底

旅遊島概念利經濟

三亞地處海南島的南端，海域寬廣，包括大小港灣20個，大小島嶼島礁70個，海岸線更長近260公里。市內天然資源豐富，擁多個漂亮的海灣，包括三亞灣、亞龍灣、海棠灣及大東海灣等，素有「東方夏威夷」之稱，常有旅客到此地度假及進行水上娛樂活動。

在二○一○年初，國務院發布《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》，定下海南島的十年發展大計，發展為世界一流的海島休閒度假區，搖身一變成為免稅購物天堂。作為島上風景最聞名、旅遊配套最充足的三亞，當地經濟發展自然睇高一線。

三亞樓價走勢	三亞住宅成交概況	亞龍灣水清沙幼。

自旅遊島概念出台後，市內酒店愈建愈多，包括知名的希爾頓、港麗、喜來登、香格里拉等，合共逾百間，單是去年接待過夜的遊客已逾1,350萬人，旅遊總收益近270億元（人民幣‧下同）。此外，國家旅遊局統計數字顯示，三亞今年的第一季五星級酒店房價，平均每晚高達1,573元，乃重點城市之首，可見旅遊業相當蓬勃。

減價散貨 料再跌5%

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文指，三亞除了旅遊業興旺，當地的樓市亦曾一度因旅遊島概念而炒起。中指院數據顯示，三亞樓價於二○一○年，平均每方米曾升破2.8萬元的歷史高位，至翌年亦維持2.6萬元水平。惟該市早年過度開發土地，加上受樓市調控政策影響，樓價自二○一二年起調整，至今年六月份平均每方米約2萬元。

林氏解釋，三亞人口只有數十萬，用家需求有限，住宅市場過往由富有的內地買家炒起，普遍作度假之用，樓市自然對政策及經濟因素變得敏感。近年該地產市場積極「去庫存」，加上發展商減慢開發，目前待售新盤面積只約150萬方米，去庫存時間降至18個月，而今年上半年整體住宅成交面積達50萬方米，按年升12.6%，均顯示市況回穩。

他預，下半年三亞樓市仍要解決供應問題，發展商仍會減價出貨，樓價維持軟着陸走勢，料再跌約5%，相信年尾整固期大致完成後才有望見底。

三亞灣市場 用家主導

三亞的住宅大多近海而建，一般以不同海灣作為區分，其中以三亞灣一帶發展最早。該帶屬於市區，比其他海灣更接近三亞鳳凰國際機場，車程約15分鐘，生活便捷。雖然三亞灣一帶市容較舊，但近年有郵輪碼頭落成，並擬打造為亞洲最大的郵輪母港，對區內帶來經濟效益。

林浩文表示，當地人一般聚居三亞灣，故該帶的新樓滿足用家需要為主，提供兩房及三房間隔的分層單位。相比其他內地城市，市區及非市區的樓價相去不遠，主要視乎是否近海而定。

每方米萬五起

兩房戶面積普遍70至90方米，三房戶則120至140方米。樓價方面，一般住宅每方米1.5萬元（人民幣‧下同）起，樓價約105萬元起，而豪宅每方米3萬元起。

海棠灣別墅酒店雲集

隨着三亞灣發展逐漸飽和，市內的發展向東移至亞龍灣及海棠灣。

外地買家比例多

海棠灣乃市內新興發展區，最新最高級的酒店雲集於此，另由於海灣廣闊，各酒店都有廣闊土地來拓展，成為不少電視劇的外景場地，就連國際論壇以及藝人婚禮都首選於此。

林浩文指，除了酒店，海棠灣還建有全國最大的免稅購物中心，將該帶打造為綜合度假區，住宅方面以別墅為主，外地買家比例自然較多。

別墅由三房至五房不等，入門級別一般400方米起，面積最大更逾1,000方米。至於樓價每方米5萬元（人民幣‧下同）起，樓價約2,000萬元起，近海而且環境優美的超級別墅，樓價每方米可高逾7萬元。