環球樓市：柏林樓價平 低吸迎升浪

德國向來是歐洲經濟火車頭，與其他「窮親戚」相比，無論政治、經濟都更勝一籌，尤其是首都柏林，更是該國的政治、文化及旅遊中心，充滿歷史及藝術氛圍，經濟增長速度驕人，樓價升值潛力較高。

樓價僅二線城市水平

IP Global發言人表示，柏林是歐洲的第三大城市，去年錄約352萬人口，住屋需求大，而且居民年齡較輕，勞動力充足，與高齡化的其他發達國家相比，經濟表現更佳。

德國主要城市樓市指標	在德國舉行的啤酒節，每年均吸引大批當地居民及旅客參加。	Haus Brandenburg位處夏洛騰堡中心。

不過，柏林的物業投資市場，在近年才開始迅速發展，因此該市具備一線城市的發展優勢，但住宅物業價格只是二線城市水平，適合不同負擔能力的投資者。

Haus Brandenburg單位面積約287至979方呎。

柏林居住環境舒適，吸引人才移居當地。

教育優秀 吸引人才

IP Global指出，與其他世界大都會一樣，柏林擁有出眾的都市魅力、經濟發展蓬勃，更有優質教育水平，吸引不少人才移居，人口增長迅速，料至二○三○年，柏林會多出至少25萬名新居民，令當地住宅市場供不應求，尤其是租務市場。

除早前介紹過的活化重點腓特烈海因──十字山區 （Friedrichshain-Kreuzberg）外，市中央及核心商業區附近還有其他投資選擇，例如夏洛騰堡 （Charlottenburg）以及米特區 （Mitte），都是物業投資的上乘之選，亦是當地每年數以萬計新增人口的熱門居住地點。

據世邦魏理仕報告，夏洛騰堡去年整體樓價升幅達9.8%，米特樓價亦有約5%增長。

夏洛騰堡單位受追捧

提起柏林，許多或會想起著名旅遊景點夏洛騰堡宮（Schloss Charlottenburg），以及最繁忙的商業大道選帝侯大街（Kurfürstendamm）。其實，這兩個名揚世界的地標正正坐落夏洛騰堡。

IP Global表示，該區位於柏林市中心以西，是前西德的心臟地帶，屬於別墅林立的高尚住宅社區，地位與本港的港島半山、甚至是山頂豪宅區相若。皆因該區鄰近柏林的核心商業區，交通便捷，更具備不少公園及綠化空間，且有不少一流的國際學校，成為許多高級管理人員追捧的住宅地區。世邦魏理仕數據顯示，於一四年，夏洛騰堡的高尚住宅價格中位數為每方米5,515歐元（約4.73萬港元）。

新盤單位呎價3683起

由IP Global代理的Haus Brandenburg，地處夏洛騰堡中心，距離選帝侯大街只需數分鐘步程，對外交通方便，利好物業樓價，該帶附近分層住宅單位去年樓價大升20.5%，租金亦上升11.2%。Haus Brandenburg提供23伙一房及兩房戶，面積約287至979方呎，平均每方呎售價約429歐元（約3,683港元）。

米特區名勝林立 配套佳

屬於柏林中央的米特區，是該市政治、文化及商業重心，也是柏林地標建築集中地，包括勃蘭登堡門 （Brandenburger Tor）、德國國會大廈、博物館島 （Museumsinsel），及柏林火車總站 （Berlin Hauptbahnhof）。

IP Global指出，米特區有令人流連忘返的優美建築，該區的基建及設施配套完善，坐擁許多高級的餐廳，與港島的中環、銅鑼灣類似，是該市的蘇豪及娛樂中心。

首選逾430呎單位

IP Global更建議有意投資米特區的買家，最好選擇面積40方米（約430方呎）以上的單位，因為該類單位較易承租，租金回報穩定。另世邦魏理仕數據顯示，米特區去年高尚住宅價格中位數為每方米6,184歐元（約5.31萬港元）。

收租宜買新盤或翻新樓

IP Global建議，投資者於夏洛騰堡或米特區置業，最好購買新建物業住宅，或是經過徹底翻新的現存物業單位。因為柏林目前的租金管制，只適用於現存物業的舊租約，並不適用於新建物業的新租約，透過購買新建物業單位或徹底翻新過的單位，投資者可以較高的租金價格放租，收取較高的租金回報。

另IP Global提醒，投資者買入物業後，最好持有10年以上才放售，否則要支付資本利得稅（Capital Gain Tax）。