橫濱樓價落後值博率高

人口正增長利好樓市

JP Housing日本不動產董事總經理李翰斌稱，東京首都圈由東京、神奈川縣、千葉縣及埼玉縣組成，向有一都三縣之稱，是全日本最繁華、經濟活動最發達的地區，整個首都圈人口約3,600萬，佔日本人口約四分之一，經濟潛力是支持樓價上升的主要動力。

相比樓價日漸高企的東京，毗鄰的神奈川縣樓價較平，當中生活環境優越的橫濱市，更是不少東京市民的理想卜居之所。李翰斌說，橫濱市的城市規模僅次於東京，擁有人口約380萬，是日本人口第二多的城市。雖然日本人口老化，出生率低，不過橫濱因毗鄰東京，獨具地利優勢，加上經濟佳，吸引外來人口，因此該市人口保持正增長，對樓價有提振作用。

日本住宅樓價指數

日本分層住宅成交量

純租金回報7厘贏東京

他指，橫濱是座海濱城市，生活環境舒適，也是日本早期的通商口岸，市內名勝處處，成為東京人假日悠閒好去處，更有不少上班族選擇在此定居，貪其前往東京只需約半小時車程。

因此，橫濱市於東京的居住意向民意調查中，深受市民歡迎，排名第三位，僅次於東京的吉祥寺及惠比壽。而且，橫濱樓價比東京低一至兩成，純租金回報率較高，普遍約7厘，比東京回報約6厘優勝。

雖然橫濱市的投資選擇多，不過李翰斌提醒買家，勢必挑選大型車站附近的住宅，因為租務市況較有保證，買家可以考慮港灣未來21、關內、中華街及櫻木町等區的車站。

日本分層樓價年飆7.5%

另Japan Macro Advisors引述日本國土交通省資料，今年三月份，日本住宅樓價指數報104.9點，按年升1.5%。當中分層住宅的升勢最凌厲，指數報120.6點，按年升7.5%。又指，日本住宅樓價於二○一三年起穩定增長，指數較兩年前升5%，反映日本樓市具投資價值。

港灣未來21區啱自住

和香港樓價比較，日本樓價仍低水，若想在橫濱買個單位自住，方便不時前往日本旅行「歇腳」，李翰斌建議，可選購港灣未來21區的物業。

兩房戶250萬有交易

他透露，港灣未來21屬於填海新建的地區，區內有高級寫字樓、Tower Mansion、酒店、遊樂場及展覽中心等，更有市內地標式建築摩天輪，是橫濱最頂級的地段，向來頗受追捧。

他坦言，港灣未來21鄰海而建，加上地段高尚，區內的一房單位供應罕有，主打兩房及三房單位，向來是高端客戶群的置業目標。

李翰斌表示，由於該區樓價較貴，回報不及橫濱其他地區，適合希望自住的買家。區內面積約800方呎的兩房戶，樓價約250萬元，純租金回報率僅約4厘。

關內細單位50萬進場

橫濱是日本早期接受西方文化的城市之一，擁有不少傳統歐陸建築，大部分集中於關內。關內地處橫濱中區，名字源自該市開港後，稱外國人居住的地區為關內，日本人居住區則叫關外。

住宅租務需求強勁

李翰斌指，關內仍保留許多特色建築，是神奈川縣及橫濱市的政府廳所在，也是領事館區，同時寫字樓林立。加上旅遊產業興旺，如相距不遠的紅磚倉庫，以往為倉庫，早年翻新後成為著名Shopping Center，主要售賣各類精品，成為年輕人拍拖勝地。

此外，附近還有大通公園、馬車道及大通大街等名勝，帶旺區內經濟活動，住宅租務需求強勁。

李翰斌說，關內區最值得買的是關內站周邊，面積200餘方呎的二手細單位，入場樓價約50萬元，租金回報約6厘。

川崎市近東京佔地利

若然希望緊貼東京地利的買家，其實可以考慮神奈川縣川崎市。川崎市位於神奈川縣的東北位，是縣內最貼近東京的衞星城市。李翰斌稱，由川崎站到東京山手線的品川站，只需車程約8分鐘，前往東京市中心再多十餘分鐘；而去橫濱市中心也不過十分鐘車程，地利優勢明顯，無論租務或樓價升值能力都不俗，是近年神奈川的熱門投資之選。

新盤單位嗌130萬起

他說，若想收租較有保證的話，可以考慮買新盤，目前有一個距離川崎站約10分鐘步程的新盤，樓高9層共24伙，連露台面積200餘方呎，入場費約130萬元，每月可收月租約5,000元。另細價選擇則為二手細單位，面積200餘方呎，樓價約40萬元就有選擇，由於入場較平，純租金回報可達7厘。