理財Campus：80後代理 月入6位數呻換樓難

畢業於中文大學化學及管理系的阿鮑，在沙士期間投身社會，曾當旅遊會籍公司銷售員，其後因工時問題，○四年在朋友介紹下誤打誤撞加入美聯物業跑馬地區做地產代理，今日已成為九龍站分行營業經理。

海嘯後約200萬上車

他說初入行時僅數千元人工，只相當於現時最低工資的一半，但沙士後無得揀，心想做代理可以博吓，所以入行，記得簽第一張單時，是一個「Call-in」客，想以200餘萬元買大坑舊樓，在八號風球下與客人及經理翻睇單位，第二日即促成交易。

其後，阿鮑曾負責西半山、貝沙灣等區域的豪宅代理工作，直到金融海嘯，各大行縮人、縮舖，反給他上車機會，他表示金融海嘯後樓市彈升，佣金收入增加，部分月份收入高逾6位數；他過往一直租樓居住，直至○九年因與同為代理的女朋友結婚，決定買樓上車，並選擇鄰近女家屋企的西灣河單幢樓，最終以約200萬元購入實用面積400餘方呎單位，支付三成約70餘萬元首期，成功上車。

收緊按揭要儲首期

他笑言，「成功入市全靠好彩市旺，因當時做到兩單大生意，突然多咗舊錢，未有刻意儲蓄就已經夠首期上車」；不過他指，現時買樓與當時大不相同，除樓價顯著上升外，政府又出辣招綁業主三年，買樓首期又增加。自己第二個小朋友去年出世，有意換購700萬至800萬元新樓，但都要再儲首期。他身為地產代理收入以佣金計，更難承做高成數按揭。

樓市起伏積穀防饑

近期掀起上車難熱話，阿鮑表示，現時買樓上車主要因為有需要，所以最緊要量力而為，計算可承受風險。租樓與供樓支出相若，能力許可下，無論單位大小都要入市，之後換樓便較易，「就算將現金做人民幣定期，連匯率及利息回報僅約5厘，但樓價升幅一定更高。」

對於新入行年輕人，他認為必須要勤力，抱住「不要問，只要信」精神，相信自己可以做得到，信心加毅力是成功不二法門。「信你所做的，做你所信的」；他補充，做大行始終有一定優勢，無論培訓、客源、機遇、網絡及平台都比其他中小型行完善很多，對於新手入門，大行助力更大，對個人發展空間更好。

地產代理行業生態向來是「加人快，裁員縮舖更快」，每逢樓市逆境，如沙士及金融海嘯期間，均出現大規模裁員，雖然代理有時收入可觀，但亦有低潮時，很多時都要「積穀防饑」。

年輕人入市比例減

近年樓價急升，加上收緊樓按，年輕人上車買樓比例減少，有按揭轉介公司指出，上月份三十歲以下入市買家比例僅佔約百分之十點九，為今年最低位。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，樓價急升，加上樓市辣招及收緊按揭等影響，買樓所需首期增加，年輕人未必可在短時間內可儲夠首期，多項因素均有機會令年輕客入市比例減少。

事實上，根據該行提供資料，近月本港按揭比率，已由○九年逾六成跌至約五成二，反映收緊樓按影響立竿見影，但平均還款年期，亦升至逾二十五年；如果以該行有提供及填寫年齡的個案計算，今年首五個月，年齡三十歲以下買家佔整體比例約一成至一成二，而五月比例更下跌至今年低位的約百分之十點九。

多選Ｈ按減月供成本

劉氏續指出，年輕買家買樓揀選按揭計劃時，多會選以息口較低的H按計劃，由於要減低月供成本，加上目前利息仍維持低水平，更會以較長的還款年期承按，而在未來有機會換樓或收入增加情況下，即使選用長還款年期計劃，料亦不會供款至逾五十歲。

年輕人大多料不會在短時間內換樓，故不介意選用較長罰息期，以換取更多現金回贈等優惠，以便更靈活調動資金。

80後阿鮑上車檔案

學歷：中文大學化學及管理系畢業

職業：曾當旅遊會籍公司銷售員，現時從事地產代理

收入：初入行地產代理月薪僅數千元；現時已逾六位數字

首次上車年份：二○○九年金融海嘯後

儲錢經歷：金融海嘯後市旺，促成兩單大額成交即夠付首期

上車物業：以約200萬元購入西灣河實用面積400餘方呎單幢樓

首期/按揭：上車承做七成樓按，首期支付70餘萬元

上車格言：量力而為，計算風險，能力許可下，

無論單位面積大小都要買

後市睇法：政府辣招收緊樓按，現時入市更難，

需要更多首期資金