近期內地樓市升溫，引發無限幻想，內地樓市是否已經見底了？內房未來會否暴升？內房政策會否全面放鬆？
根據筆者的觀察，內地房地產市場供求已經從過往整體偏緊以及部分地區過緊，演變為今天的整體偏鬆、甚至是部分地區過剩的情況。即使是北京、上海、廣州、深圳等供應偏緊的一線城市，也存在「限購令」的陰影，難以樂觀。以此判斷，筆者預期短時間內樓市難以暴漲。
的確，市場氣氛明顯改善。在上月，深圳、廣州及北京的住宅市場突然熱起來。踏入六月，連土地市場也熱起來，上海更再現「地王」。火爆的場面其實與內房資金面改善有關，特別是在內地「3‧30」房貸新政出台後，明顯可見一線土地市場在四月再度上揚，更在六月初全面爆發。
自去年十月起，中央及地方政府透過一連串鬆綁政策，帶動了市場的需求。參考國家統計局資料，今年一至四月，內地四個一線城市商品房銷售額由第一季度的下降10.1%，轉為增長5.3%。
在需求爆發同時，一線城市土地供應量減少，也刺激了土地市場。不過，房價會否持續上升嗎？火爆的土地市場的確引起了大家的幻想空間，既然麵粉已漲價，麵包價格難度不會上漲嗎？
實際上，內地一線樓市看似已經見底，不僅成交量環比明顯增加，就連房價也回穩了。
四月份，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市首次出現房價全部環比上漲，其中廣州、深圳甚至出現了多個「日光盤」。不過，一線城市的全面回升，並不意味着全國樓市也將重回「大時代」，未來市場分化將會更加明顯。
從房價上看，一線城市在價格較高的基礎上整體回升並領先全國，可是絕大部分三線城市房價仍然下降。觀察成交量，一線樓市成交量大增，而三四線城市交投依舊冷清。
在這種既熱且冷的情況下，調控政策更顯微妙，市場力量在資源配置中將會有更重要的決定性作用。
故此，調控政策「宜減不宜加」。自去年以來，內地實行一系列的「去行政化」、分城調控，強化市場作用，作為樓市調控的基本。隨着內地房地產市場深化調整，若干三線城市在取消限購、限貸政策的同時，又同步實施補貼政策，以穩定樓市。
內地經濟目前仍面對下滑的風險，政策需要處理及化解樓市風險問題。為穩定增長，降低利率的同時，若不採取相應的對沖措施，房價隨時會再現泡沫。故此，中央政府亦需要進行全盤考慮，以免牽一髮動全身。
作為總結，筆者認為內房最壞的情況已經過去，但是好日子可能也是距離甚遠。不過，內房股亦非窮途末路，其實還是有多種選擇，以作生存。
其一，趁市場氣氛改善，繼續在資本市場集資，以改善及強化現金流，等待未來好日子的到來。其二，內房也可以趕潮流，登上互聯網快車、甚至是金融或其他新興業務，擴展業務，慢慢淡出房地產市場，假以時日，或許可以在資本市場上分拆上市，再撈一筆，告別波動的房地產行業。
資深投資銀行家暨中國人民大學講座教授 溫天納