細戶超建40%恐爆冧價

政府出售地皮的限量條款，原意是希望地皮將來可提供若干單位量，惟近年中小型單位需求急速膨脹，該類單位樓價亦被搶高，單位變得愈細愈矜貴，發展商開始傾向愈起愈細，「縮則」情況趨普遍，購入地皮後擬建的單位量更大幅高於地契最低要求。政府有見及此，最近兩個季度賣地計劃，已不再加設限量條款，目的給予市場空間及彈性，同時提供上車盤及較大面積單位。

新地天水圍多千六伙

過去一年多，政府共批出11幅限量地，規定興建單位合共不少於5,975伙，但綜合發展商投得地皮後提出的初步發展方案，該11幅限量將提供合共最少8,292個單位，較地契要求還多出最少2,317伙，多出幅度達38.8%，而額外所得的單位量，已相等於政府一季的土地供應。

其中額外供應最多單位為新地（00016）天水圍第112及115區兩幅限量地，據發展商向城規會遞交的發展方案，兩項目將興建共約4,112個單位，較限量條款多出1,642伙。另宏安（01222）財團投得的馬鞍山恒光街及馬錦街兩幅限量地，計劃興建共約850伙，亦較規定興建最少共490伙，大幅多出超過70%。

理工大學建築及房地產學系教授許智文稱，中小型單位涉額及風險較細，受市場追捧，市場買賣亦因而側重細價成交。

嘉湖三房戶賣兩房價

不過，他指出，中小型單位的租金回報率已跌至2厘至3厘水平，脫離市場基本因素，情況與大單位跌價時相似，或有機會重蹈覆轍，故認為細單位樓價再升機會已一路減退，再視乎未來加息情況，中小型單位跌市隱憂或將浮現。

面對過量的中小型單位供應，近期已有個別上車屋苑樓價出現震盪。天水圍嘉湖山莊錄低價個案，祥益蕭嘉偉稱，屋苑樂湖居14座低層D室三房戶，實用面積551方呎，單位連租約、無樓睇，終以「兩房價」385萬元售出，低市價逾一成，平均實用呎價6,987元。

世紀21北山嚴智贇表示，天后海興大廈中層C室，實用面積315戶呎，獲上車客以446萬元承接，實用呎價14,159元，低市價一成。名采策略李明浩稱，銅鑼灣百德大廈D座高層4室以818萬元售出，低市價5%。

另荃灣中心一個實用面積422方呎單位，上月以388萬元售出，實用呎價僅約9,194元，大幅低市價10%。至於兩房戶做價曾高逾480萬元的馬鞍山新港城，有兩房單位月前以約448萬元易手，較高位回落超過6%。