理財Campus：兩代上車男置富秘笈

80後發奮脫貧揸8層樓

在屋邨長大的吳龍飛會考得七分，高考更六科不合格，畢業後做過麥當勞、地盤散工，隨後任職豪宅保安，每天看到不同的富豪進出，激起了向上爬的決心。他之後應徵銀行文員職位，慢慢由文員升至出納員、客戶主任，繼而任職投資部。

雖然他投身社會初期的人工不高，但仍與女友一起努力儲錢，○七年用了約15萬，做九成按揭，買入了北角堡壘街一個117萬元的單位。不久樓市復甦，他以172萬沽出該單位。他用賺到的資金在深水埗、石硤尾一帶先後買入多個單位，平均持貨三至四個月就轉售圖利；一○至一一年間轉戰北角、筲箕灣及太古城。「當時以個人及家人名義買入三至四間樓，第一間做九成半按揭，第二間做八成半按揭，第三間七成，第四間五成，只有一間自住，其餘出租。」他稱。

博舊樓收購年賺8厘

然而，他指在政府的辣招下，短炒物業成本很重，近期完成的買賣多為用作證明自己的眼光，現時會聚焦買入有收購潛力的舊樓，並一面收租，目標為賺取每年約8厘的回報，「只有4、5厘回報的投資則不會考慮」。

曾修讀藝術設計課程的他稱，能夠比一般人賺取較高的回報，其一原因是懂得以低成本裝修單位「扮高貴」。他舉例，在淘寶買些廉價燈飾回來，都可增加單位的華麗感。

對於年輕人抱怨上車艱難、社會缺乏向上流的機會，他不以為然。他以自己弟弟的經驗為例，指即使當一個油漆工人，每月都可賺到三萬元，可見機會處處。他又指，只要仔細尋找及掌握議價的技巧，仍可買到價錢相宜的單位。他建議有意置業的人，避免在經紀面前表現很喜歡某單位，及找多些經紀比對價格；而年輕人上車，宜先確保自己有穩定收入，量力而為。

全民皆股 未吸引投身

現在港股進入大時代，幾乎人人皆股，但吳龍飛並未被吸引參與其中。「我認為股票始終有大戶操控，我喜歡自己可以控制到的東西。」他不諱言，現時單靠租金收入足以維持生活開支，而經營珠寶、室內設計等多項生意，全因「人的欲望永無止境」。

70後捱過海嘯認清風險

投資物業的利潤固然吸引，但當中涉及的風險也不宜輕看，如今持有數個住宅及工廈單位的鍾學良，原來曾經歷金融海嘯期間樓價大跌，深明物業投資的高風險，更向年輕人教路如何降低入市風險。

他○五年以100萬元在西營盤買入第一個物業自住。當時樓價不高，按揭批核亦較寬鬆，促使他之後不斷加按物業，買入多個單位。在○八年金融海嘯時，他手持六個單位，兩個用作自住，四個用以放租，由於經濟及股市急轉直下，有租客要求退租及減租，恰巧他剛剛創業，收入不多，險些兒沒有足夠錢供樓。

他回想起當時的情景道：「樓價幾個月內下跌三成，不斷有經紀來電，勸我出售單位。我以約120萬元買入一個物業，有經紀問我是否願意以90萬元的價錢賣出。」

他坦言，開初夠膽買入多個物業，皆因自己無知，未有了解箇中風險，幸好個人當時買入的都是市區單位，防守性比較強，此經驗令他深深明白到投資物業時「有防守意識非常重要」。

租金回報4厘半才安全

他建議，若希望買入物業，先要比較價錢，知道甚麼類型的單位應值甚麼價錢。「市中心的單位理應比周邊地區的貴，相反的話，即表示周邊地區的樓價並不合理。」他指，繼而就要參考物業的租金回報，四厘半或以上的回報可視為較安全。

他補充，現時利率低，宜選擇較長的供款年期，減低每月的供款壓力最為重要。

他指，「買樓不是人生的全部，但是人生的一部分」，年輕人宜盡力儲蓄，並多了解市場運作。而開初時供款佔入息比率一般會較高，但這並不要緊，重要的是要不斷增值自己，發揮自己的潛能，只要肯努力，機會自會出現，收入亦會隨之而增長。