名家筆陣：水貨客左右舖租

水貨客帶水貨謀生，反水貨行動不可能令他們放棄生計，但他們的流動性極強，某區經營環境轉差便轉戰別區。以往上水火車站為水貨客主要集散地，自從鐵路公司嚴限帶貨量後，他們便轉戰元朗，搭巴士到落馬洲口岸返回內地。新界主要商業區的舖租亦隨水貨客而變化，上水舖租因水貨客減少而走下坡，而元朗卻因此而反升。反水貨客行動若持續，水貨客可能分散到屯門、大埔等地。

傳統旺區租金有壓力

水貨客可以影響商舖租金水平，但水貨客以外的內地旅客的情況則較為複雜，這些旅客的消費都是自願性，若他們覺得不受歡迎，可能選擇不來香港，或者減低消費。

近月內地旅客來港消費下跌，筆者相信反水貨客行動只是其中一個因素。早期來港的內地客不少是初次出門，瘋狂掃貨是理所當然，但隨着來港次數增加，掃貨量有所下調。歐元持續下跌，歐遊購物吸引力大增，此消彼長下來港消費欲必然下跌；去年開始的反貪腐令內地消費急降，亦令購物送禮近乎絕迹。過去不少如名錶、首飾、名牌手袋等送禮佳品近日紛紛割價求售，營業額下跌必先影響盈利，再影響付租能力，因此傳統旺區舖租有下跌壓力。事實上，春節過後，旺區吉舖數量有上升趨勢。

邊境購物城恐掀爭拗

有發展商有意在落馬洲附近建中港購物城，以疏導水貨客帶來的影響。類似的邊境購物城很多國家也有，只要兩國的消費稅有明顯差異，在低稅率或免稅的一國邊境便有購物城，方便高稅率一方市民購物，但外國的邊境到市區可能很遠，位於邊境的購物城有地利。香港的邊境離市區不遠，公共交通方便，故邊境購物城沒有地理優勢，亦難限制過境人士只可到購物城入貨。

在衆多不明朗因素下，投資購物城風險甚高，發展商過去按兵不動，現時市民對水貨客反感程度上升，政府或推出行政措施推動購物城的發展，令投資風險下降。

邊境地區的土地大多是農地，發展購物城必須通過城市規劃的限制，更要為修改官契用途限制而補地價，以及就交通安排、環境影響進行評估，過程需時起碼兩、三年，再加上建築期兩、三年，購物城最快要五年後落成。

發展商提出興建臨時購物城，希望今年十月前開業，但政府需以行政手段極速完成所有審批程序，屆時又可能有政客指政府利益輸送給發展商。公共利益與利益輸送，不同人有不同理解，如何加快邊境購物城的落成，看政府敢不敢接受新挑戰。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。