名家筆陣：按貸危機過慮

銀行財仔業務本質有別

從正常角度看，一個物業出現多重按揭必定不是正常，但要明白，財務公司的物業貸款無論在處理和監管上，和一般商業銀行的樓房按揭完全不一樣，不應將兩者混為一談。商業銀行的樓房按揭生意是長遠的，業主要自行籌措首期，銀行會對樓房進行抵押，對銀行來說，樓房抵押是應付一旦貸款人無力償債時，可以將抵押品變賣，銀行是第一債權人。

相對來說，財務公司的物業貸款的年期就短很多，假如一般銀行樓房貸款期是二十五至三十年的話，物業貸款的年期最多只是數年時間。換言之，銀行在按揭上看借款人長遠的還款能力，反之物業貸款是看借款人的短期還款信用，兩者之間在本質上已有分別。

另外，財務公司的物業貸款利率一般比銀行按揭高得多，一般買家需要按揭服務，首選自然是財務費用較低的銀行按揭。假如貸款人願意付出較高利率，背後已代表了這名貸款人在正常銀行借貸中不易過關，才要投向利率高很多的物業貸款。

倘爆煲難動搖金融體系

在經濟理性下，這些提供物業貸款的財務公司不會不明白貸款人的質素，仍願意做這樣的生意，即是他們已衡量過風險和回報。須知道貸款人一旦還不了借貸，財務公司可將物業以銀主盤賣掉，若果物業貸款的按揭成數未到物業估值的上限，即使最終借款人無力還錢而要以銀主盤形式出售物業，財務公司也不見得一定虧大本。退一步而言，提供物業的財務公司有其背景和生態，假如借款人賴債，只是損害這些公司的股東利益，如果說會引來崩盤式的樓價下降，或許是將這個風險看得大了。

站在金融監管和體系的安全上，金管局負責監管接受存款的機構，所以銀行在按揭服務上非常審慎，為的是不希望銀行有濫貸行為，從而影響存戶和金融體系的健全，所以金管局監管銀行是責無旁貸。然而，提供物業借貸服務的是以放債人形式提供借貸，這些機構不會接收存款，也和傳統金融機構沒多大的業務往來，即使這些提供物業借貸的財務機構出事，對金融體系的影響也不會太大。

無疑現在樓價高企，也令人對物業按揭帶來潛在的風險感到擔憂，香港的金融體系經歷過九七金融風暴洗禮，面對金融衝擊已有經驗和防範。這些擔憂雖然有點言重，但居安思危還是有用的。

蘇偉文

恒生管理學院商學院院長兼金融學教授，主要研究興趣為國際金融、金融市場及公司管治，在國際著名財務會議及期刊已發表多篇論文，並著有多本作品。