亞洲三國明置投資

日本奧運會帶旺東京樓

往日本瘋狂購物，是許多港人每年的既定行程，受惠近年匯價下跌、樓價回升，Shopping對象也由商品轉為物業投資。JP Housing日本不動產有限公司董事總經理李翰斌稱，日本近年推行量化寬鬆，日圓匯價每況愈下，不過利好樓價發展，加上愈供愈平的關係，仍有港人熱衷投資日本樓。

他表示，海外投資物業首要條件是揀選位置；而東京是日本的政治、經濟及文化中心，每年都有大批人湧入工作、讀書或投資，租務需求大，相比其他人口負增長的地區空置率高達兩成，東京鐵路車站周邊樓盤的空置率僅4至5%，而且該市二○二○年舉辦奧運，都是利好樓價上升的因素。

東京二○二○年舉辦奧運，利好樓價。

JP Housing李翰斌指，日匯轉弱令買樓變相愈供愈平。（資料圖片）

宜揀近鐵路細單位

若想購買高租金回報的住宅，應該挑選交通方便的細單位，實用面積100餘至200餘方呎即可，最好距離鐵路車站十分鐘步程左右，樓齡最好介乎15至30年，該類住宅的回報最高，扣除各項費用後，仍有6至7厘回報，約1,540萬日圓（約100萬港元）就有選擇。若是希望按揭成數較高的買家，則可以考慮購入新樓盤，按揭有望高逾五成，以新宿御園一帶的新盤為例，實用面積約200至400方呎，只要2,500萬日圓（約161萬港元）就有選擇，惟回報較低僅4厘。

李氏又指，日本現時匯價已屬低水平，下跌空間不多，若怕匯價持續向下，買家可以採取對沖方法抗衡匯價蠶食樓價升幅，如於日本的中國銀行存入50萬元人民幣，可收取約2厘定期利息，再向銀行借出等同價值的日圓買樓，因為日本低息環境持續，買家可賺取息差。

新加坡濱海灣如同香港中環，承租力強。

吉隆坡雙子塔附近物業受外國人歡迎。

星洲濱海灣區700萬起

新加坡是東南亞的中心，樓價高昂程度媲美本港，不過近日坡元匯價下跌，隨即吸引港人注意。中原地產項目部（中國及海外物業）營業董事許大衛直言，受惠坡元兌港元貶值，近日查詢的客戶有增加趨勢，雖然匯價下跌，不過對承造按揭可達七成的港人來說，即使匯價再跌，變相愈供愈平，帶動買家入市。

他更指，目前新加坡的商業中心地區，每方呎價僅約2,000坡元，即港幣約1.1萬元，換言之，「淘大、德福」的呎價，就能買入新加坡的「中環」地段物業。另外，新加坡是個發展成熟的國家，政治、經濟制度健全，且有許多跨國外資公司進駐以及近年興起的留學潮，租務市場穩定，深感在該國置業「安心」。

他續稱，港人於新加坡投資物業，向來集中為人熟悉的濱海灣、烏節路及聖淘沙。當中首推新加坡「中環」的濱海灣，區內單位承租力較強，最具投資價值的一房戶，實用面積約500方呎起，因為單位Size適中，銀碼易入場，租金回報高，將來轉售亦容易出貨，現時樓價約港幣700萬元起。

釐清稅制 慎防辣招

他提醒，有意在新加坡置業的買家，當地與本港一樣有「辣招」壓抑樓市，海外買家需要繳付額外的稅收，因為並非每個新樓盤都有稅務回贈優惠，所以入市前要先了解清楚。另海外買家的稅制與當地人不同，也是需要留意的地方。

馬來西亞樓價僅港十分之一

毗鄰新加坡的馬來西亞，向以環境優美吸引遊客光臨，是不少港人外遊東南亞的首選。ASIA HOMES行政總裁蔡顯恩表示，馬幣與一籃子貨幣掛鈎，近月受到強美元及油價下跌拖累，匯價屬五年低位，惟該國經濟向好，匯價再跌空間有限。當地目前的樓價，僅為香港十分之一，是東南亞平價置業之選。近年甚至有內地發展商，於該國開發地產項目，例如港人熟悉的碧桂園及雅居樂都是「座上客」。

他續指，馬來西亞的物業投資首選，當然是首都吉隆坡，該市近年致力發展「大吉隆坡計劃」，興建多項大型基建，預計二○二○年完成地鐵系統、90分鐘可達新加坡的高速鐵路系統及廣達70公頃的金融區等，樓市前景向好，去年該國樓價升幅約6%。

住宅租金回報5厘

他提醒有意在該國置業的買家，海外人士只可以買100萬馬幣以上的住宅，而且吉隆坡、馬六甲及檳城等地的買樓限制各有不同，買家宜先行了解。另一方面，由於當地人大多有自住物業，因此，挑選投資物業要針對外國人市場，增加單位承租力。

他以吉隆坡為例，買家應該選擇鄰近雙子塔的物業，尤其是外國人聚居的Mont Kiara區，附近是國際學校、酒店雲集的高尚地段，屬於豪宅地區，100萬馬幣就能於市中心購得物業，單位實用面積約900方呎，若然離市中心5公里左右的周邊地區，實用面積更可達1,500方呎，而該兩類住宅租金回報約5%。