名家筆陣：市場預期的威力

如果你知道因天氣原因，來年橙會失收，你會怎樣做？答案是：你會在現價買入多些橙（假設橙可以儲存）。假如市場裏每個人都知道這消息，市場需求會立刻增加，導致市場價格立刻上升。換句話說，我們不僅看現在更會向前看，這種「預期」可以令大家相信的事立刻發生！

本港樓價在這幾年快速上升，這與市民對樓價的預期有關。事實上，預期香港樓價只升不跌的人並不罕見，這是基於香港令人艷羨的經濟成就，就算經歷九七亞洲金融風暴及其後的「沙士」疫潮，樓價依然像「打不死」般反彈及超越之前水平。

港樓難跌植根人心

當然全球性的量化寬鬆令熱錢數量高企是主要元兇，港府在九七亞洲金融風暴後緊縮土地供應以救市，同樣難辭其咎，令「樓價有升無跌」的預期，牢固地植根在很多人的心中。因此，年輕人畢業就要買樓，父母也急於替子女付首期，這等於令需求集中爆發，樓價哪有不升之理。

我相信香港政府明白要樓價止升甚至合理下調，大力增加土地供應才是正道。不過要解燃眉之急，能扭轉「樓價有升無跌」的預期，便有機會在短時間內見到成效。可惜，目前看來並不成功，這是否政府無能？

辣招無力惹反效果

政府推出「辣招」、「加辣」、「港人港地」等，效果不彰，雖可辯稱如沒這些招數，樓價將比現在還高，但亦不可否認，一招又一招的「挫敗」反而加強了「樓價有升無跌」的預期！雖然是急市民之所急，藥石亂投卻可能引來反效果。

在正道方面，香港政府打了新界東北和西北的主意，卻引來反對；後來提議發展郊野公園及填海造地，亦受到反對。這一連串反對令政府增加土地供應的能力受到嚴重質疑，同樣加強了「樓價有升無跌」的預期。

在「樓價有升無跌」的預期日益加強下，政府要通過政策去壓抑甚至令樓價下調更為困難。除非出現令大眾意想不到的事件，例如政府突然神勇地令土地供應大增、環球利率突然攀升、香港經濟情況轉差導致收入下降等，但當這些預期以外的因素出現時，樓價的調整卻可能快且狠。

樓價高企令基層生活艱苦，年輕人被迫做房奴，扼殺他們的創意和冒險精神。希望政府、政客和市民能一起走出當下困局。

蕭錦榮

香港科技大學商學院客席助理教授，自小喜歡經濟，在美國波士頓大學取得經濟學博士，曾在美國亞特蘭大和北京「四大」會計師事務所擔任稅務顧問，並曾在香港任職分析員。