內房輕資產大勢所趨

面對內地經濟放緩新常態,企業要找新出路,為保長遠盈利增長、減輕資金壓力,內房走上「輕資產」之路。繼萬科(02202)、花樣年(01777)、朗詩集團等先後以代建或合營方式發展項目後,萬達商業地產(03699)亦宣布加入輕資產行列。分析認為,未來輕資產營運模式將成為內房大趨勢,而保險公司投資內房的例子將會愈見頻繁。

輕資產模式泛指減少開發項目的股權比重,甚至只當代建或物業管理等服務。萬達集團今年訂下轉型目標,冀至二○二○年服務淨利佔比逾65%,房地產淨利佔比要低於35%,將盈利重心由房地產業轉向服務行業。萬達商業則擺脫以往萬達廣場投資及營運一手包辦的經營模式,改為力推輕資產,實行投資方出錢,萬達出力。公司負責輸出品牌設計、建設、營運、招商等工作,收取租金分成,資產則歸投資者所有。

萬達資產減磅谷回報

法巴董事總經理及亞太區房地產研究部主管李偉烈指,萬達規模龐大,難再單靠業務擴張維持增長,而輕資產模式能有效提高回報率。加上現時難發行境外債券,融資不易,相信大型房企都會走這條路。高盛報告則指,萬達透過資產減磅,既能擁有充裕現金儲備,又達致規模擴張,在這兩方面取得平衡。

而萬科去年亦提出「小股操盤」概念,中期業績指去年上半年有四個新增項目股權佔比少於50%,另有六個項目股權佔比約51%,期內合作項目實現7.4億元人民幣收益淨額。

中小房企合資利減債

李偉烈認為,隨着政府放開保險公司投資房地產,保險公司將是房企的目標投資者。花旗提到,隨着近期反腐調查事件牽連多間房企,內地開發商或會考慮加快轉型步伐,朝輕資產或多元化業務模式改革。

除了大型內房企,中小型開發商亦以代建或合資方式推出項目。綠城(03900)旗下綠城建設專營代建業務;花樣年主攻地產基金和代建;朗詩則拓合營項目、小股操盤及提供代建技術服務。

外資內房分析員稱,對於資金有限的中小型房企來說,一、二線城市銷售能力較佳,下行風險較細,惟難以負擔不斷攀升的地價,因此合資建設是不錯的選擇。而降負債也是其中一個誘因,務求騰出更多借貸空間,提升債券評級。當大型房企均涉足輕資產,小型房企必定會跟隨倣效,因此他相信這經營模式會成為內房大趨勢。