理財創富：90後上車 居屋置易買

首期18萬夠入場？

事實上，居屋有分新居屋、未補地價的二手居屋及已補地價、在自由市場出售的二手居屋三類。前二種會由政府負起按揭擔保的角色，擔保期達三十年，故銀行對這兩類居屋的按揭批核會較寬鬆，白表買家最高可做九成按揭而不需購買按揭保險。

須預留雜項開支10萬

以上月推出的新一批居屋為例，售價介乎187.35萬至326.4萬，若你有幸抽中，最低付18多萬首期。今次抽籤失敗都不用灰心，因政府會在年中推出新一輪「白居二」計劃。

別以為儲夠首期就可上車，其實還要預留金錢應付不同的雜項開支，當中包括印花稅、樓價1%的經紀佣金（購買新居屋者不需繳付）、數千元的律師費、管理費按金、裝修費等等。

物業價值越高，所付印花稅稅率亦會隨之上升，200萬或以下物業的印花稅只需一百元。另買家宜多預留10至20萬應付其他開支及不時之需。另近期居屋第二市場樓價升勢凌厲，銀行估價未必追得上升幅，若估價不足，需由買家補回差額。

按揭還款期幾長？

一手居屋按揭還款期最長為25年，而居屋第二市場的按揭一般會有還款年期不超過「30年（政府按揭擔保期）減樓齡」的上限。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，有些銀行會在考慮物業質素、借款人的財政狀況後，放寬居二市場按揭的還款年期限制。

年輕人的收入及儲蓄一般不多，黃詠欣稱若他們想每月財政上輕鬆一點，可選擇較長的還款年期及較高的按揭成數。她補充，現時處低息環境，借貸成本便宜，故不妨做盡九成按揭，寧願在加息時，用儲起來的錢作部分還款。

月入幾多供得起？

目前居屋按揭的利率約為2.15厘，而按揭的供款佔入息比率上限為50%，但亦有銀行會按個別情況放寬規定，例如要求借款人提供咨詢人以取得較高的供款佔入息比率上限。另外，銀行一般不要求新居屋或第二市場居屋買家通過壓力測試，換句話來說，即使假設按揭利率上升三個百分點時，申請人的供款佔入息比率會超出60%的限制，仍可獲批貸款。

但黃詠欣指供款佔入息比率不宜超過40%，因美國聯儲局即將加息，若目前供款佔入息比率已達50%上限，當加息周期來到時，便會難以應付供樓負擔。

買樓趁早一定啱？

黃詠欣當年都是透過居屋上車。她分享，○五年時買了馬鞍山一個居屋單位，畢業後三、四年便成功上車，而當時該單位的價錢只約一百萬。她指自己成功上車後多次換樓，的確是有助資本增值，但現時樓價高企，未來走勢難料，奉勸一眾年輕人勿盲目入市。

首次置業宜降要求

她表示，年輕人若希望盡快置業，每月需有固定儲蓄，減少奢侈品消費，亦宜做適當投資。大堂金碧輝煌、有豪華會所的私樓當然吸引，但黃詠欣建議年輕人買第一間物業時不妨降低要求，接受買居屋、單位面積小或居住在較偏遠的地方。

利嘉閣 黃詠欣

90後置業心聲：冀三十歲前上車

大學生William：「依家儲蓄唔多，預期畢業後起薪點有萬三至萬四蚊，七至八年後月入有兩至三萬。希望三十歲前買樓，居屋都可以接受。」

沽股買樓恐蝕底

大學生Danny：「買樓係人生最大投資，一定要考慮清楚。我希望最快26、27歲置業，或會買居屋，因為未必負擔到買私樓。但若果買樓，會減少咗股票投資，令回報減低。」