名家筆陣：內房難望軟着陸

熱錢炒股 供求失衡

據中國指數研究院日前發布資料，一四年十二月全國100個城市新建住宅平均價格，按月再跌0.44%，為連續第8個月下行，全年樓價以連跌收尾。進入一五年，房地產問題更明顯，譬如北京3天長假期商品房成交量及面積，按年分別下跌53%和64%，上海亦如是。一線城市住房市場都寒氣襲人，其他城市更不容樂觀。另一方面，最近房地產企業的信貸違約亦開始浮現，這與市場不景氣有關。

現在要問的是，為何一四年十月政府推出比○八年《131號檔》更強烈的房貸新政後，仍不能救起當前住房市場？新政出台後，一線城市確有迴光返照之象，但當前住房市場情況與○八年已大有不同。內地住房市場經過○八年之後的快速成長，不僅住房銷售快速增長、房價快速飆升、房地產泡沫吹得更大，而對暴利的渴求更驅動住房供應快速增加，形成難以解決的惡性循環。

新市場環境導致下述各種情況，令新政難以救市。第一，從現有資料看，房地產嚴重供給過剩已是不爭事實。市場一直強調深圳土地緊缺，但深圳的房價一高，深圳的住房供給同樣源源不絕湧現。我最近到深圳，看到深圳灣近期所增加的住房供給就十分驚人。

二是住房供給嚴重過剩，住房需求卻全面減少。房價飆升會令進入住房市場的購買者愈來愈少，最後變成由投機投資者主導，因為絕大多數住房消費者缺乏進入高房價市場的能力，也讓一四年住房市場周期性調整預期全面逆轉，投資者已感到風險巨大，再加上近兩個月內地股市狂熱，使得已經進入及準備進入住房市場的投資者紛紛轉向股市，並將導致住房需求急劇下降。

信貸違約或成常態

另外，由國務院簽署的《不動產登記暫行條例》將於今年三月實施，此不僅是房地產稅徵收的基礎性制度，預示未來持有住房的成本增加，也警示公職人員不敢持有太多住房。在這種情況下，內地整個住房市場供求關係將更扭曲。

三是內地房地產企業融資面臨夾擊。一則房企債務成本增加，緊縮了再次出外融資管道。二則由於周期性調整，不僅銷售下降，流動性風險增加，也會讓內地正規金融機構對房地產企業貸款更謹慎甚至收縮。三則房地產企業過高的融資成本，也有可能成為打垮房地產企業的最後一根稻草。最近一些房地產企業信貸違約及跑路，都是資金鏈出問題。信貸違約可能成一五年房地產企業的常態，政府及投資者對此要有所準備。

易憲容

當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，○七年辭去職位，目前在社科院金融研究所擔任研究員工作，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。