理財Campus：跨國業主置叻賺錢

台妹買樓涉獵港日美

李小姐（Andie）是台灣姑娘，近年選擇定居香港。年紀輕輕便擁有近十年的物業投資經驗，物業遍布港、日、美、泰等多國，更曾靠投資台灣物業取得逾倍回報。

她本身經營財務投資公司生意，直認喜歡物業投資的年期較長，毋須時常掛心；認為買樓與買股票不同，樓價跟大方向走，少有如股票般個別發展。

本港買家蔡先生對泰國樓市有信心，冀可讓身邊更多人把握此難得的投資機遇。	Andie指投資海外物業能分散風險，她的物業遍布日本（圖）及美國。	美國物業

她又指，「我對建築一直感興趣，自己有自學室內設計，試過幾次為『日久失修』的二手物業在出租前重新裝修，出租回報可多一成。」

先熟習當地投資政策

Andie指出，投資海外物業最大的好處是分散風險，資產不會因自己國家經濟衰落而遭受大幅貶值，但在投資前卻需更認真分析和研究各國的政策、人口變化及經濟情況，尤其要留意他們的貨幣走勢、物業管理制度、外匯管制等。

她指：「例如柬埔寨是很有潛力的市場，但制度卻相對欠完善，令風險大增；西班牙的樓價雖已由高位下跌了近半，物業升值潛力大，但該國的稅務成本卻非常高。因此，我目前仍未有投資這兩國。」

在亞洲國家中挑選投資地區時，她通常會以治安、交通、教育「樣樣兼備」的主要大城市為主，如曼谷和東京。她解釋，「因為日、港、台、韓等地區的出生率很低，投資二線城市或面臨人口減少的風險，繼而影響出租率。不過，若投資如英、美般的大國，當地大城市比較多，二、三線城市的投資反而更為划算，買家之間的競爭亦較少。」

揀可靠中介 了解民情

然後，就是透過網絡與潛在租客或可信賴的當地中介公司保持緊密聯繫。Andie稱，會盡可能到當地考察一轉，但現今網絡發達，不用凡事親身飛到當地進行。而她最強調，是買入物業的整個過程最好在兩個月內完成，因投資環境會隨時間改變，拖得愈久，對買家愈不利。

若想提升出租機會及回報，了解當地風土民情原來也重要。她稱，「以亞洲為例，日本人要求屋內設備要一應俱全，注重各種家電的品牌；香港人較重視單位的風水和採光；台灣人則較喜歡樓底高的單位。」

她表示，旗下物業組合以日、泰、美三地的淨租金年回報較高，約為6%，港、台則分別只有逾3%及逾1%。鑑於後兩者的租金回報相對低，樓價高速增長期亦已過，加上預期美國加息對本港樓市有影響，所以她去年決定「買三賣三」：沽出已持有三至五年的港、台物業，平均投資回報達70%；同時買入位於日本及美國的三個物業。「歐洲市場是我下一個密切留意的目標。」

海外物業投資策略

•主力投資亞洲國家/地區大城市，英、美等大國則主攻二、三線城市

•由籌劃至買入物業，應限制於兩個月內完成

•善用網絡，與中介及租客保持聯繫

•善用物業貸款，可降外匯兌換成本

資料提供：物業投資者李小姐

港商轉攻泰樓追落後

經營貿易公司的蔡先生（Winson），已累積逾廿年的本地物業投資經驗，但眼見本港樓價在貴絕全球的情況下仍愈升愈有，他終於決定不再只專注眼前斗室，放眼海外物業市場，並在去年九月首次買入位於泰國曼谷一實用面積達550呎的兩房特色戶樓花。

政局穩定可睇中長線

據全球房地產指南（Global Property Guide）資料顯示，本港樓價在○三年起十年間的升幅高達1.6倍，但同期泰國樓價則僅升24.2%。蔡先生因而相信，待泰國政局穩定後，樓價未來有好大空間追落後，「加上泰國經濟發展仍處起步階段，適合作中長線投資」。他指，其物業平均呎價約2,400元，僅為香港市區豪宅樓價約十分之一。

蔡先生坦言，當初只是透過出席推介會以認識泰國物業投資，完全是「隔山買牛」，至去年十二月跟隨同一地產商舉辦的泰國睇樓團，親身到當地視察環境後，才感到更放心。

他續指：「泰國是微笑之都，旅遊業是他們的經濟支柱，整個地方和當地的勞動階層都很國際化，英語水平亦很高。」

曼谷市區升值潛力大

他又指：「該物業位於曼谷市區，相信會跟隨地區發展步伐升值，而且鄰近當地的空鐵（BTS）站，與著名的旅遊地標四面佛也僅相距約十數分鐘車程。」

他又認為，投資在市區的好處，是不怕缺乏租客之餘，亦不怕將來難以「轉手」。「我會以當地高層白領為目標租客，預期淨租金回報有5.5至6%；暫定投資期為五年，保守估計物業投資回報可高達1.5倍。」

蔡先生表示，日後打算只一年一次到曼谷「巡視」，現正積極鼓勵身邊親朋摰友一同把握投資泰國物業的機遇，亦有在睇樓團中認識其他「志同道合」的買家，冀可藉此增加大家對該投資市場的了解和交流。

港人投資泰國樓愈趨普及，曾舉辦多個泰國睇樓團的本港代理商帝皇地產（Golden Emperor）稱，曼谷及布吉最受本港買家歡迎，因前者租金回報高，後者則受惠旅遊業發展加快物業升值能力。

代理提供「一條龍」服務

此外，本港代理一般都提供搵租戶、收租、物業管理等「一條龍」的售後服務，以該公司為例，相關收費平均約為全年租金收入的一成。

另外，為避免語言障礙，代理亦會向買家同時提供泰、英兩個版本的樓契。本港買家需注意，由於泰國規定海外買家只能擁有當地物業業權最多49%，所以不能買入整座別墅或整幢樓宇，分層式公寓或豪宅是較佳的選擇。

投資泰國物業策略

•投資市區可更易「轉手」

•與可靠的代理商、發展商合作

•集思廣益，與其他買家保持聯繫，以取得更多一手資訊