早前小妹與友人到深圳逛一逛，順便看看樓盤，了解一下內地近月的樓市走勢！雖然近月內地樓價稍稍降溫，但亦甚貴！其中皇崗一個○九年開盤的樓盤，單位面積僅52平米，卻索價逾160萬元人民幣，每平米約3.2萬元人民幣，在旁今年四月開盤的新樓盤，單位面積86平米更索價逾300萬元人民幣，每平米超過3.5萬元人民幣，且稅項多籮籮，尚未計及經紀佣金、人民幣升值、按揭利息開支等雜費呢！小妹自問買不起，惟有買兩手內房股「玩吓」！
內房股經常受負面消息困擾，樓價升時怕「阿爺」打壓，樓價跌時又怕泡沫爆破。尤其是近月內地樓價已形成下跌預期，更拖累內房股顯著調整。惟小妹認為，內地已逐步放寬樓市調控，增加內房股短線投資價值，惟行業始終處於逆境，故選股甚重要！
近月中央及地方紛紛出招振興樓市，先放寬限購，除了「北上廣深」一線城市外，其餘城市已解除限購束縛，有傳廣州將成為首個放寬限購的一線城市。接着，再來放寬限貸，人行已調整首套房標準，對擁有一套房但已還清房貸者，亦可享有最低首付比例三成及七折房貸利率的優惠。
由於內地房企過去一直依賴貨如輪轉的銷售策略，靠不斷賣樓來支付營運及發展現金，一旦樓盤出售進度減慢，將拖慢現金回籠，嚴重者更會導致現金鏈斷裂。負債高的內房企業需加快去庫存，減價賣樓以回收流動性，令利潤率受壓。小妹估計，在一系列放寬樓市政策下，內地樓市第四季成交有望回升，但二三四線城市（尤其供過於求情況較明顯）樓價反彈力弱，可能及至明年才重拾上升動力。
因此，現時投資內房股必須留意三大範圍，一是財務狀況；二是銷售進度；三是經營地區。負債較高的房企為加快資金回籠或追趕售樓進度，料需減價賣樓，令毛利率持續受壓。反之，財務穩健者可乘機併購同業或收購同業優質資產以壯大規模，另亦可低價買地，累積土地儲備作日後發展。
至於房企的經營地區及執行能力也相當重要，一線城市的供求關係較健康，而於一線城市中的次級地段發展或舊城改造計劃，亦普遍可賺取較高利潤。
本港上市主要內房股中，中國海外（00688）及萬科（02202）屬全國性房企，財務狀況較佳，較具防守力，而世茂（00813）財務狀況、盈利能力及執行能力皆處於行業中上水平。地區性內房則看好佳兆業（01638）、融創（01918）及旭輝（00884）。
筆者為證監會持牌人士；沒有持有上述股份。
大華繼顯（香港）策略師 李惠嫻