理財創富：REITs 染藍 錢進新機遇

領匯入選優勢最明顯

恒指公司上周五公布，下調成分股的權重上限，同時決定由下一次成分股檢討（估計時間為十一月初至中旬）起，將REITs納入恒生指數系列（包括恒指）的選股範圍之內。

雖然該公司下一次檢討日預計在十一月上至中旬，惟市場已認定領匯為「不二之選」，令股份於本周一一度飆升4.5%，當日收報45.05元，單日上揚3.4%。

市值成交拋離同業

究竟市場為何會認定領匯？事實上，恒生指數選股準則主要是按公司市值及成交額排名、不同行業在恒生指數內所佔的比重能反映大市分布，以及公司的財政狀況作最終評選。

以市值與成交額而言，領匯現時市值逾1,000億元，為亞洲區最大型的房地產信託基金，大幅拋離同類市值居次、逾200億元的冠君產業信託（02778）。

再者，領匯的成交額在一眾REITs中亦算比較活躍，並完全由私人及機構投資者持有，公眾持股量更達100%，可視為全流通，有利其入選。

物業組合零售為主

若談公司財政狀況，根據該公司網頁資料，截至一四年八月一日，領匯旗下擁有物業組合包括內部樓面面積約1,100萬平方呎零售物業及約7.8萬個泊車位，屬全球以零售為主最大的房地產信託基金之一。

實際上，恒指公司早在○八年已推出房地產指數基金，目前包括領匯、冠君產業信託、匯賢產業信託（87001）等成分股，指數至今累升超過九成，反映REITs的「錢途」不俗。

雖然市場上投資港股的主動式基金主要追蹤MSCI香港與富時指數，較少以恒指作指標，惟恒指公司早前指，現行追蹤恒指的交易所買賣基金（ETF）及被動式基金的資產約1,000億元。此等基金包括盈富基金（02800）、恒指零售基金及強積金等等，可見一旦染藍成為藍籌股，便可以搖身一變成為「吸水神器」。

美息未升利REITs吸金

亨德森全球投資（香港）亞太區銷售業務主管陳少芝認為，即使個別REITs被納入恒指，對主動式基金的影響不大，主因其選股準則並非跟足指數權重，反而重視基本面，傾向市值龐大、流動性高及股息率增長率高的REITs。

她續指，雖然投資者憂慮美國退市及加息或拖累相關公司走勢，但參考歷史數據，發達國家的房地產板塊在加息下的表現較其他股份為佳，預料美國加息步伐緩和，短期內未會追上本港REITs逾3厘的股息率，而且近年機構投資者對房地產投資興趣日增，故長線看好REITs的前景。

REITs投資策略多面睇

首隻在港上市的REITs界老大領匯（00823）○五年上市至今股價上揚3.39倍，且同時提供穩健派息，五年累積總收益（股價及股息再投資回報）達2.17倍，投資者可謂「財息兼收」，如今有機會染藍或為其開創「新時代」。該公司年內升20%，近兩個交易日在急升至46.70元歷史高位後回吐，投資者應否伺機吸納？

新鴻基金融財富管理策略師溫傑指出，領匯近三個月以來的走勢勝過預期，主因普遍投資者投資REITs旨在收息，受惠全球經濟復甦步伐遜預期，及地緣政治因素，促資金流向債市避險，導致美國國債息下跌，加上領匯有機會染藍的消息，使其走勢火上加油。

領匯宜候43元吸納

他認為，領匯主要業務為零售商舖及停車場資產，該公司的資產投資策略，包括收購及出售商場，應可為長遠增值鋪路，相信其一旦被納入恒指，市場認受性會隨之而提升，而其「光環」在滬港通下亦可吸引內地投資者。

不過該公司於四月起強勢，目前股息率已降至3.66%，只略高於人民幣一年期定期存息，故他認為現價買入吸引力不大，建議可待市場完全消化好消息、股價回落至43元水平時，方宜吸納，或待成分股檢討前才伺機吸納作中長線投資。

冠君產託派息6厘

他現時的短線投資首選為冠君產業信託（02778），「公司主業為商場與商廈租賃，旗下花旗銀行廣場租務屬未來契機，物業有37.8%面積的租約於今年到期，儘管跨國投行擴張謹慎，惟滬港通服務需求日漸提高，促中資金融界進駐中環甲廈，加上其股息率吸引，接近6厘，建議現價買入，目標價初步看3.8元，止蝕價為3.25元。」

市場上尚有其他以投資本港物業為主的REITs，包括匯賢產業信託（87001）、置富產業信託（00778）、越秀房產信託（00405）、陽光房地產（00435）、泓富產業（00808）、富豪產業（01881），一般股息率亦有4厘以上，惟無論市值、流通量方面均不及上述兩者，五年總收益由跌20%至升約兩倍不等。