理財Campus：Fund Man雲南買樓等升值

約年半前，陸東全在雲南省西雙版納以逾百萬元人民幣買入一間95平方米的商舖，呎價約1,500元人民幣，平過香港一截。他表示該物業至今升值逾五成，每年租金約65,000元人民幣。

西雙版納位於雲南南部，與老撾和緬甸接壤，亦鄰近泰國和越南，是少數民族自治區。西雙版納盛產普洱茶葉，而陸東全物業位處的西雙版納景洪市，是茶葉貿易的集散地。

西雙版納的交通和旅遊景點還未成熟，但發展潛力很大。

陸東全近年亦在深圳的豪宅區萬象城置業。

西雙版納似昔日羅湖

陸東全指，他在機緣巧合下投資了該地商舖。原來他本想成立一個茶葉基金，因此多次到西雙版納的茶園考察，看到那裏發展蓬勃，充滿物業投資的商機。茶葉基金的計劃最後因各種原因擱置，他將資金轉投到當地的物業市場，該地舖位於景洪市內的告莊西雙景，從前是個很舊的市中心，像廿年前的羅湖。近年當地政府積極活化該地區，發展酒吧街、夜市等旅遊景點。他今年二月把該舖租給一位茶葉商人。回想起年半前買下商舖的時候，附近仍是人流疏落，但今年三月回去時，那裏已旺了很多。

回望當日的投資決定，原來他先被該處的天氣和景色吸引，加上全年平均氣溫在18至20度之間，感覺很舒服，可吸引居於東北地區的人冬天過去度假避寒。

鐵路開通連貫東南亞

當然西雙版納目前的交通和旅遊景點還未完全發展成熟，但發展潛力無窮。他稱，西雙版納的交通不太發達，只在成都、昆明等幾個城市有直航機到達。現時昆明至西雙版納的車程約7小時，但泛亞鐵路中線的玉磨鐵路即將動工，幾年後由昆明乘高鐵到西雙版納只需2.5小時。整條泛亞鐵路開通後，西雙版納更可經鐵路連接泰國等東南亞國家。

陸東全留意到萬達集團、雅居樂地產（03383）等內房龍頭都開始在西雙版納發展大型的旅遊房地產項目，故相信那裏的房地產市場可像海南省三亞那樣起飛。萬達集團與其他四間企業合資在西雙版納景洪市投資了150億元人民幣興建度假區，項目佔地約6平方公里，相等於五個香港迪士尼樂園，設有主題公園、大型體育園、酒店、商業中心、劇院等設施，預計一五年落成。

買景洪豪宅長線持有

另外，他在景洪市以60多萬元人民幣買入了一個約1,600呎的度假單位連高爾夫球會籍，雖然該單位所屬的地區暫未有很多人入住，單位至今未有升值，租金回報亦只有約一厘，但有時投資物業需要花時間等待升值。

陸東全在西雙版納買樓和舖時沒有做按揭。他指在內地借貸很難，利息亦很高。在二、三線城市借貸投資物業要付高達7、8厘年息，所以索性一筆過繳付。他亦指，投資內地物業宜選龍頭企業發展的項目，這樣物業的質素會有較大的保證，一些中、小型發展商會透過非法的手段取得土地發展房地產，或令投資者久久未能拿到房產證。

切記留意外匯管制

仲量聯行華東區研究部總監周志鋒指，外地人在內地投資物業涉及不少風險，手續亦繁複，建議他們聘請律師和中介公司提供意見和處理相關事宜。他指，內地的房地產價格不透明，發展商的質素亦較參差，因此投資者需多花時間了解市場以及發展商的背景。

物業買賣稅項繁多

他續指，投資者買二手房時，亦要留意賣方是否物業業權的持有人以及是否有權賣出物業，否則會出現付錢後收不到樓的情況。他另提醒外地投資者，由於內地設有外匯管制，他們要將買賣物業賺到的錢匯出去要經很多程序，有一定麻煩。

在內地買賣物業所涉的稅項繁多，且各城市所徵的稅項亦不同，一般來說買方需繳交的稅項包括3-5%的契稅，賣方則需繳交包括5%的營業稅及介乎1-7%的城市維護建設稅，而買賣雙方都需納0.005-0.1%的印花稅。

另投資者不能以個人名義買賣商業物業，只可透過企業名義。企業出售物業需納土地增值稅，稅率取決於增值額，由30至60%不等。