內房股業績表現不一，中國海外（00688）盈利優於市場預期，反之旗下的中海宏洋（00081）上半年盈利錄得明顯倒退，而另一中型內房股龍湖地產（00960）業績細節一般。有不同的盈利表現，其一原因是其土儲位置。
中海宏洋業績不濟及綠城中國（03900）日前發盈警，兩者共同地方是發展地區多位於三四線城市。不排除因當區房屋購買力不足或人均收入低於一二線城市，導致售樓情況不理想及企業部署上多需減價求售，故此兩家企業中期營業額及毛利率表現遜色。
中海宏洋上半年營業額微跌1.4%至78.9億元，毛利率由一三年的32.7%下跌至本年的29%，經營溢利按年倒退23.2%至19.9億元；而綠城中國於盈警公告中則表示，其毛利率較去年中29.7%下降約6個百分點。
事實上，毛利率變化對企業盈利影響極大，因其他成本（如銷售及營銷開支、行政開支及融資成本等）變動不太明顯，而投資物業公平值變動涉及會計估計及影響較為一次性，故企業實質盈利表現取決於毛利率走勢。
回顧一眾內房企業對本年毛利率預測普遍較審慎，料按年下跌，惟跌幅比較個別，如中海預料本年約於30至35%，與去年約32.5%相若，情況跟其他一線城市發展商一致。而集中於三四線城市的發展商對本年毛利率則更為保守，下跌幅度低於去年約3至5個百分點。已踏入下半年，多個地區已放寬限購令，此板塊下半年情況會否改變？下周續談。
金英証券（香港）零售研究部副總監 李韻儀（作者為註冊持牌人士）