根據差餉物業估價署的最新公布，本港整體住宅樓價指數在連升兩個月後再創歷史新高，雖然數據最新也不過是到五月為止，有滯後性，卻確認了一個事實，就是住宅樓價已轉勢回升，加上過去幾星期不斷傳出九龍及新界區不少上車盤售價連環破頂，幾可肯定目前市況更加瘋狂。面對這局面，政府確有必要採取一些行動，穩定市場和人心。
現時感覺最不安的相信是那些一心想上車的買家，數據亦印證了這類買家已經失去耐性，對政府壓抑樓價的措施亦失去信心。因為從小到大的五類住宅單位中，面積四十平方米以下的最細單位升幅最勁，其次是四十至近七十平方米的一類。這兩類單位在五月份的樓價指數，與二○一二年末季推出加強版額外印花稅時相比，高出一成；如果與二○一○年尾首次推出額外印花稅時相比，更高出五、六成。反而，較大面積住宅單位的樓價升幅卻收窄不少，與一二年末季比較，個別甚至倒跌。
很明顯，上車盤買家如果一心等候政府的需求管理措施發生效用，結果等了近四年，樓價反而愈來愈貴，信心怎可能不動搖，只怕現在不入市將來更難。不過，五月份的數據亦顯示，中小型單位樓價並非同步，上升的是九龍及新界區，港島區則下跌，相信是買家考慮到本身的負擔能力，只能選擇樓價相對較低的地區。這情況在六月及七月更趨明顯，從市場不斷傳出九龍及新界「的骰」住宅單位不斷創新高價可印證。
擺在眼前的情況很清楚，把樓價指數推上新高的動力，主要來自上車盤買家，寧願以破頂價入市，反映他們不相信政府的措施能令樓價回歸理性。那麼政府應該怎樣回應他們的需要呢？可能的方法自然是再添辣招，例如針對上車盤進一步收緊按揭，迫使這批買家暫時放棄置業。不過，過去幾年的實踐已證明，令買家變得無力，不等於可令他們無心，實非治本方法。
其實，大中小型住宅單位樓價走勢迥異，可視為辣招起到一定程度作用，可惜效用不平均。問題始終在於，上車盤買家是否相信將來適合他們的新供應會持續增加，因而毋須現在急於高追。如果政府有信心過去幾年不斷推出的住宅土地，可以滿足上車需求，便應該公開更多數據，包括具體分類供應量、地區分布、落成年份等，還要讓合適的住宅單位盡快應市，才能令這批買家安心等待。
上車盤買家是風險承受力較低的一群，現在被迫扮演樓市創新高的推手，令人深感不安。政府必須正視問題根源在哪裏，並且從供應層面設法疏導，否則一旦經濟環境逆轉，又或政治局面有變，令他們頓時淪為樓蟹，對社會民生將造成嚴重損害。