名家筆陣：辯證樓市調整

中國住房市場的周期性調整成必然趨勢，是不可改變的事實，但為何會引起「做空」或「做多」，「崩盤」或「軟着陸」的激烈爭論呢？最大問題是討論的概念體系不同，結論便完全不一樣。

流行兩大謬誤概念

市場有激烈爭論，源於樓市流行的兩個錯誤概念，未得到中央的正確界定。

從二○一○年國十條開始，中央對樓市的基本原則是遏制住房投資投機需求、鼓勵自住需求，讓住房市場由投資為主導，轉型至以消費為主導，並要求通過經濟槓桿來實現上述目標。

當前的周期性調整，就是要現實這種轉型。但是，住房是一種兩棲產品（既用於投資，也用於消費），產品性質不同，定價基礎、價格運作方式不同。

中央原則上規定，住房市場是一個消費為主導的市場，但又對這概念體系沒有清楚界定，當市場要由投資主導轉型為消費主導，不同的個人及機構，就可能根據自己之需要，作不同解釋。

如果住房是消費市場，就得用供求關係變化來討論問題。但若以投資術語來解釋​​，便是指市場價格完全取決於投資者的預期，與實體產品供求沒有多少關係。

不幸的是，中央沒有對這概念清楚界定，使市場無法認清當前周期性調整的本質，甚至成為一些人阻礙市場調整的武器。

正確引導回歸理性

事實上，如何正確引導樓市周期性調整，是樓價回歸理性、持續健康發展的關鍵，也是中國經濟中長期持續穩定發展的關鍵。要做到這一點，首先要肯定當前樓市面臨的問題（經濟房地產化、房地產市場以投資投機為主導、房價過高及泡沫巨大等），只有通過周期性調整才能走出現時的困境。

其次，房地產市場由投機投資為主導，向消費為主導轉型。由於兩種市場的性質不同，價格水平會有差距，轉型有機會給樓市造成震盪，甚至短期對經濟增長造成衝擊。不過，這些都是前十幾年市場瘋狂超支未來發展所要付出的代價。如果連這樣小的代價也不願付出，樓市的轉型當然不可能。

第三，中央要進一步對住房投機投資用信貸及稅收政策來嚴格限制，而且要用消費性住房市場的概念，來對當前現象進行分析與討論（即市場供求關係變化，決定樓市的價格水平），以此正確地引導當前樓市的周期性調整。

易憲容

當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，○七年辭去職位，目前在社科院金融研究所擔任研究員工作，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。