名家筆陣：賣地流標真兇

流標的唯一原因，相信是發展商的出價遠低於港鐵或政府的可接受水平。土地和現樓或樓花是兩個不同的市場，市民購買住宅單位時，主要參考同類型單位過去的成交價。可是發展商落標投地的計算複雜得多，除了要估計哪種發展模式、單位類型最為市場接受外，更要估計未來的樓價及建築成本走勢。由於沒有水晶球，純粹靠估，估計得最樂觀的發展商便是中標者。

落標價錢有數得計 

發展商現時開售新盤已經十分克制，由數年前的善價而沽，變成今天但求多銷。近日荃灣一個新盤，折實後實用面積呎價約9,000至10,000元，如果這地盤今天推出招標，讓筆者嘗試計算其地價。

假設樓盤實用率八成，建築面積平均呎價約7,600元，扣除百分之二十發展商利潤，若建築費為較經濟的每呎3,500元，再加利息、專業人士費用及其他雜項開支每呎500元，剩餘可支付地價的金額僅為每呎2,300元。這個樓面地價僅以現時的樓花呎價及建築費計算，若發展商看淡後市，或估計建築費持續上升，或會以更低呎價落標。

在政府仍是拍賣土地的時候，間中會有競投者出價未及底價而收回土地。拍賣過程公開透明，在你爭我奪下，不會讓發展商執平貨，但仍要收回土地，證明政府的價值預期高於市場可接受水平。早前白石角地皮招標，多家發展商入標，相信最高入標價已充分反映市況，政府無理由不接受最高標價而流標，因為真正的市場價值是由成交價決定而非靠估。

發展局局長早前指港鐵推地不力，筆者認為對港鐵不公平。政府乃港鐵大股東，港鐵無理由不配合加快推地，實情是曾嘗試推出車站項目卻流標。

補地價評估太進取

政府一向以地產項目津貼港鐵營運，在評估車站項目的補地價金額時更假設沒有鐵路服務，補地價金額理論上比地皮的真正市值低得多，但地政署評估補地價金額卻往往過分進取。一二年大圍站的補地價為每呎4,600多元，加上建築費及利息等支出，實呎計每呎要賣萬三元，發展商才有合理利潤，遠高於當時同區樓價，而且後市不明朗，流標是意料中事。因過高的補地價評估而不能成功推出項目，責不在港鐵。

政府若指望港鐵配合加快推出住宅項目，補地價評估必須回歸市場，令發展商覺得有利可圖。近期日出康城的補地價金額調低至合理水平，項目已成功推出，因此大圍站的補地價金額必須大幅下調才會獲市場接受。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。